Từ ngày mai, chồng chửi vợ sẽ bị phạt đến 1 triệu đồng

Chồng chửi vợ hoặc vợ chửi chồng có thể bị phạt đến 1 triệu đồng; đối xử tồi tệ với thành viên gia đình, bắt ăn đói mặc rách,… có thể bị phạt tới 2 triệu đồng.
Đó là nội dung thuộc Nghị định 167/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội; phòng, chống tệ nạn xã hội; phòng cháy và chữa cháy; phòng, chống bạo lực gia đình, có hiệu lực từ ngày mai, 28/12.

 

Mua dâm bị phạt nặng hơn bán dâm

 

Theo Nghị định này, người có hành vi mua dâm sẽ bị phạt tiền từ 500.000-1 triệu đồng, thậm chí đến 5 triệu đồng trong trường hợp mua dâm nhiều người cùng một lúc. Trong khi đó, người có hành vi bán dâm sẽ bị phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000-300.000 đồng và phạt đến 500.000 đồng trong trường hợp bán dâm cho nhiều người cùng một lúc.

 

Về phòng, chống bạo lực gia đình, Nghị định 167 có quy định xử phạt đối với hành vi hành hạ, ngược đãi thành viên gia đình. Theo đó, vợ chửi chồng hoặc chồng chửi vợ sẽ bị phạt tiền đến 1 triệu đồng. Cụ thể, Điều 51 của Nghị định quy đình phạt tiền từ 500.000-1 triệu đồng đối với người có hành vi lăng mạ, chì chiết, xúc phạm danh dự, nhân phẩm thành viên gia đình.

 

Những người đối xử tồi tệ với thành viên gia đình như: bắt nhịn ăn, nhịn uống, bắt chịu rét, mặc rách, không cho hoặc hạn chế vệ sinh cá nhân; bỏ mặc không chăm sóc thành viên gia đình là người già, yếu, tàn tật, phụ nữ có thai, phụ nữ nuôi con nhỏ… sẽ bị phạt tiền từ 1,5-2 triệu đồng.
Đối xử tệ, gây áp lực về tâm lý với thành viên trong gia đình sẽ bị phạt tiền (Tranh minh họa: internet)

 

Điều 52 của Nghị định 167 quy định phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000-300.000 đồng đối với người có những hành vi: Cấm thành viên gia đình ra khỏi nhà, ngăn cản thành viên gia đình gặp gỡ người thân, bạn bè hoặc có các mối quan hệ xã hội hợp pháp, lành mạnh nhằm mục đích cô lập, gây áp lực thường xuyên về tâm lý đối với thành viên đó; không cho thành viên gia đình thực hiện quyền làm việc; không cho thành viên gia đình tham gia các hoạt động xã hội hợp pháp, lành mạnh…

 

Ngoài hình thức phạt tiền, những người có hành vi bạo lực gia đình còn bị buộc công khai xin lỗi khi nạn nhân có yêu cầu.

 

Tiểu bậy ngoài phố bị phạt tới 300 nghìn đồng

 

Đối với các vi phạm hành chính về an ninh, trật tự, an toàn xã hội, Nghị định 167 có những điểm đáng chú ý như: phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000-300.000 đồng đối với người có hành vi gây tiếng động lớn, làm ồn ào, huyên náo tại khu dân cư, nơi công cộng trong khoảng thời gian từ 22h ngày hôm trước đến 6h sáng ngày hôm sau.

 

Phạt tiền từ 300.000-500.000 đồng đối với hành vi dùng loa phóng thanh, chiêng, trống, còi, kèn hoặc các phương tiện khác để cổ động ở nơi công cộng mà không được phép của các cơ quan có thẩm quyền.

 

Người có hành vi tiểu tiện, đại tiện ở đường phố, trên các lối đi chung ở khu công cộng và khu dân cư; để gia súc, gia cầm hoặc các loại động vật nuôi phóng uế ở nơi công cộng sẽ bị phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000-300.000 đồng.

 

Ngoài những điểm trên, Nghị định 167 còn quy định phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000-200.000 đồng đối với người không xuất trình chứng minh nhân dân khi có yêu cầu kiểm tra của người có thẩm quyền.

 

Đối với vi phạm quy định về quản lý sử dụng vũ khí, vật liệu nổ, công cụ hỗ trợ, pháo và đồ chơi nguy hiểm bị cấm, Nghị định 167 quy định mực phạt tiền từ 500.000-1 triệu đồng đối với người cho trẻ em sử dụng các loại đồ chơi nguy hiểm bị cấm. Phạt tiền từ 1-2 triệu đồng đối với người sử dụng các loại pháo mà không được phép.

 

Nghị định 167/2013/NĐ-CP sẽ có hiệu lực từ ngày mai, 28/12.

 

Tiến Nguyên

Chính thức lùi thời hạn thi hành bộ luật Hình sự mới

Anh Thư

– Quốc hội thống nhất lùi thời hạn thi hành cho đến khi sửa xong các sai sót.

Chiều nay, Chủ tịch QH Nguyễn Thị Kim Ngân đã ký ban hành nghị quyết của QH về việc lùi hiệu lực thi hành bộ luật Hình sự (BLHS) mới cùng bộ luật Tố tụng hình sự, luật Tổ chức cơ quan điều tra hình sự, luật Thi hành tạm giữ, tạm giam, ba luật có dẫn chiếu quy định trong BLHS.

Đại biểu Quốc hội khóa 13. Ảnh: Hoàng Long

Bốn luật này được QH thông qua hồi cuối năm 2015, có hiệu lực đầy đủ từ 1/7 tới. Nhưng tất cả bị lùi thời hiệu do phát hiện hàng loạt sai sót trong BLHS.

Ngày 27/6, UBTVQH đã mở phiên họp đặc biệt, triệu tập tất cả trưởng hoặc phó trưởng đoàn đại biểu từ 63 tỉnh thành, để báo cáo, thảo luận về kết quả rà soát BLHS 2015.

Kết thúc cuộc họp, UBTVQH thống nhất phương án gửi các ĐBQH khóa 13 tờ trình của UBTVQH về việc lùi hiệu lực bốn luật, kèm theo là dự thảo nghị quyết của QH để các đoàn họp, biểu quyết bằng bỏ phiếu kín về việc lùi thời hạn thi hành.

Chiều nay (29/6), các ĐBQH khóa 13 đã tiến hành biểu quyết (qua phiếu được gửi đến tận tay từng người) về nghị quyết lùi thời hạn thi hành của BLHS mới.

Trả lời báo VnEconomy, Tổng thư ký QH Nguyễn Hạnh Phúc cho biết, kết quả kiểm phiếu cho thấy, tuyệt đại đa số đại biểu ủng hộ lùi hiệu lực thi hành của BLHS mới cho đến khi sửa xong các sai sót.

Dự kiến ban đầu ĐBQH đề xuất lùi thời hạn thi hành lại 6 tháng, đến 1/1/2017 nhưng UBTVQH lo đến thời hạn đó vẫn chưa sửa xong nên nghị quyết gia hạn đến khi sửa xong các lỗi.

Như vậy, trong thời gian từ nay đến thời điểm đó, QH khóa 14 sẽ phải tiến hành sửa đổi, bổ sung hơn 90 nội dung phát hiện có sai sót liên quan BLHS mới này.

Trong nghị quyết, QH cũng cho phép áp dụng trước các quy định của BLHS mới có lợi cho người phạm tội, tức là tuy lùi nhưng các điều khoản có lợi cho người phạm tội vẫn được áp dụng. Cụ thể, các quy định được nêu tại khoản 3, điều 7 vẫn được thực hiện từ ngày 1/7/2016…

Nghị quyết lùi thời hạn thi hành BLHS mới đã được chuyển sang Văn phòng Chủ tịch nước để thực hiện quy trình công bố.

nguồn : http://www.baomoi.com/chinh-thuc-lui-thoi-han-thi-hanh-bo-luat-hinh-su-moi/c/19733938.epi

Từ 1/8, sẽ phạt nặng người lái xe sử dụng điện thoại

Từ 1/8, người lái xe sử dụng điện thoại hay có nồng độ rượu, bia cao đều sẽ bị xử phạt với các mức tăng nặng hơn.

VTV thông tin, từ ngày 1/8, những điểm mới được bổ sung vào Nghị định 46/2016/NĐ-CP sẽ có hiệu lực đối với những người có hành vi vi phạm về quy định an toàn giao thông.

Người lái xe sử dụng điện thoại hay có nồng độ rượu, bia cao đều sẽ bị xử phạt với các mức tăng nặng hơn. Với người đi xe ô tô, mức phạt bằng tiền cao nhất lên tới 16 – 18 triệu đồng. Bên cạnh đó, người tham gia giao thông nếu vượt đèn đỏ, không tuân thủ hiệu lệnh của người điều khiển giao thông sẽ bị phạt từ 1,2 – 2 triệu đồng. Đó là một số điểm mới được bổ sung vào Nghị định 46/2016/NĐ-CP trong xử phạt hành chính lĩnh vực giao thông đường bộ và đường sắt, có hiệu lực từ ngày 1/8 tới.

Người lái xe sử dụng điện thoại hay có nồng độ rượu, bia cao đều sẽ bị xử phạt với các mức tăng nặng hơn.

Ông Hoàng Thế Tùng – Phó Vụ trưởng Vụ An toàn giao thông, thuộc Bộ Giao thông Vận tải – một trong những người tham gia ban soạn thảo Nghị định này cho biết: "Qua 2 năm triển khai thực hiện Nghị định, có thể thấy cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu của việc triển khai luật giao thông đường bộ và đường sắt, góp phần giảm thiểu tai nạn giao thông. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, chúng tôi nhận thấy một số vướng mắc vẫn còn tồn tại, trong đó có những hành vi phổ biến là nguyên nhân gây ra tai nạn giao thông. Dù đã có mức xử phạt với những vi đó nhưng mức độ vẫn chưa đủ răn đe".

Bên cạnh việc xử phạt hành vi lái xe sau khi uống nhiều rượu, bia, lái xe tốc độ cao, ban soạn thảo Nghị định còn bổ sung thêm mức xử phạt đối với hành vi lái xe chở quá tải, chở quá số người quy định. Đáng chú ý, Nghị định bổ sung còn đưa ra mức phạt mới đối với hành vi lái xe lấn làn trên đường cao tốc hay không gạt chân chống khi đang lái xe.

Vnexpress đăng tải, Cá nhân, tổ chức kinh doanh vận tải, dịch vụ hỗ trợ vận tải sẽ bị phạt tiền lần lượt 2-3 triệu đồng và 4-6 triệu đồng nếu: sử dụng taxi chở khách mà không có hộp đèn "TAXI" hoặc có nhưng không có tác dụng; không gắn hộp đèn trên nóc xe; không lắp đồng hồ tính tiền cước hoặc lắp đồng hồ tính tiền cước không đúng quy định; không có thiết bị in hóa đơn được kết nối với đồng hồ tính tiền cước.

Nếu không làm thủ tục đăng ký sang tên xe (để chuyển tên chủ xe trong Giấy đăng ký xe sang tên mình) theo quy định khi mua, được cho, được tặng, được phân bổ, được điều chuyển, được thừa kế tài sản là xe mô tô, xe gắn máy và các loại xe tương tự xe mô tô, người vi phạm sẽ bị phạt 100.000-400.000 đồng.

Ôtô chở hành khách vượt quá tải trọng bị phạt tiền 3-5 triệu đồng nếu điều khiển xe mà tổng trọng lượng của xe hoặc tải trọng trục xe vượt quá mức cho phép của cầu, đường trên 20-50%, trừ khi có Giấy phép lưu hành có giá trị sử dụng.

Nếu tổng trọng lượng của xe hoặc tải trọng trục xe vượt quá mức cho phép của cầu, đường trên 50% đến 100% sẽ bị phạt tiền 5-7 triệu đồng, trừ khi có Giấy phép lưu hành còn giá trị sử dụng hoặc điều kiển xe có Giấy phép lưu hành còn giá trị sử dụng nhưng tổng trọng lượng của xe hoặc tải trọng trục xe vượt quá quy định trong giấy phép.

Xuân Tùng (Tổng hợp)
http://www.doisongphapluat.com/tin-t…i-a149992.html

Bóng ma xử lý hình sự Nguyễn Hà Đông và lời cảnh báo cho môi trường kinh doanh tại Việt Nam

Trở thành một hiện tượng trong làng game Việt Nam, tiếng tăm vươn ra thế giới nhưng nếu câu chuyện Nguyễn Hà Đông bị xử lý hình sự có thật thì đây là câu chuyện rất buồn về môi trường kinh doanh Việt Nam.

Viết phần mềm game không phải là công việc chính mang lại thu nhập cho Hà Đông. Anh chỉ làm ngoài giờ hoặc những lúc rảnh rỗi khi kết thúc công việc ở cơ quan. Thế nhưng, tên tuổi của Hà Đông vươn ra cả thế giới lại đến từ một trong những sản phẩm game anh viết là Flappy Bird.

Chính Hà Đông cũng không ngờ rằng, game của anh lại có nhiều người chơi đến vậy và mang về thu nhập khủng lên đến hàng chục tỷ đồng. Ra đời năm 2011, sản phẩm này chỉ trở thành hiện tượng khi được tác giả đăng tải lên iTunes và iOS App Store vào đầu năm 2013.

Nhận được nhiều lời đề nghị từ các công ty game, hãng quảng cáo và quỹ đầu tư… song Hà Đông chỉ thích làm một người phát triển game tự do. Nhưng thật đáng buồn, Hà Đông bị cư dân mạng cáo buộc anh đánh cắp chất xám và cho rằng Flappy Bird là đồ nhái.

Sự sáng tạo có đang dần bị “bóp chết”

Chỉ sau một năm đăng tải, Hà Đông đã gỡ bỏ Flappy Bird khỏi hai hệ thống cửa hàng Google Play Store và iOS App Store. Không phải vì bị cáo buộc, Hà Đông lý giải rằng gỡ Flappy Bird vì nó đang gây nghiện và anh không muốn điều đó.

Chia sẻ về câu chuyện của Nguyễn Hà Đông, ông Lê Đăng Doanh, chuyên gia kinh tế cao cấp, nguyên Viện trưởng Viện quản lý Kinh tế Trung ương, nói với chúng tôi rằng việc Hà Đông tự gỡ trò chơi, chứng tỏ anh là người có trách nhiệm với xã hội.

Nhưng những "lận đận" của Hà Đông không dừng lại ở đó. Anh gặp khó khăn khi làm việc với cơ quan thuế trong việc xác định thu nhập và thực hiện nghĩa vụ đóng thuế. Có khá nhiều tranh cãi liên quan đến vấn đề trên, và thậm chí để xác định thu nhập của Hà Đông, một đại diện của cơ quan thuế còn cho biết có thể sẽ kiểm tra tài khoản ngân hàng.

Song dù có thế nào, Hà Đông vẫn là người tự giác thực hiện các khoản thuế. Chính cơ quan thuế đã xác nhận điều này và cho biết đến nay anh đã chủ động nộp khoảng 1,4 tỷ đồng tiền thuế. Ông Doanh cho rằng đây là hành động đáng hoan nghênh ở Hà Đông, chứ không có dụng ý trốn thuế hay sai trái nào khác.

Điều đáng nói là, sau tất cả những ồn ào đang diễn ra, Hà Đông vẫn được vinh danh và tiếp tục tập trung làm công việc phát triển trò chơi của mình. Đông được vào danh sách 30 Under 30 của Forbes Việt Nam, được trang web xếp hạng The Richest đưa vào danh sách 10 triệu phú Internet phất lên từ con số 0. Trang Gamasutra thì bầu anh là 10 nhà phát triển game hàng đầu thế giới và Flappy Bird đứng vị trí thứ 5 trong các từ khóa được tìm kiếm nhiều nhất trên Google.

Đông vẫn đi dự nhiều sự kiện lớn của thế giới để nói về câu chuyện Flappy Bird và khởi nghiệp. Nhiều tờ báo nước ngoài vẫn ca ngợi anh như một hiện tượng của Việt Nam. Còn tại quê nhà, Hà Đông được xem là thần tượng cho giới trẻ trong lĩnh vực này và là nguồn cảm hứng cho sáng tạo và phát triển sản phẩm công nghệ thông tin tại Việt Nam.

“Sẽ là cái giá đắt, nếu như…”

Thế nhưng, giữa lúc Hà Đông vẫn đang được ca ngợi nhiều như vậy, thì câu chuyện anh có thể bị xử lý hình sự với quy định mới của Bộ Luật hình sự sửa đổi năm 2015, như một "tiếng sét". Chuyên gia Lê Đăng Doanh cho rằng, rõ ràng quy định theo Điều 292 của Bộ Luật hình sự đang có những vấn đề, mà cần phải xem xét lại để đảm bảo quyền tự do trong lĩnh vực này.

"Bộ luật hình sự đã ban hành rồi, nhưng nên xem xét trong mối tương quan với TPP và đề nghị có thể điều chỉnh. Nên hỏi ý kiến những bên về công nghệ thông tin, thương mại điện tử, nên nghiên cứu và có đề nghị chính thức để xem xét và điều chỉnh điều luật này của Bộ Luật Hình sự để phù hợp hơn với phát triển công nghệ thông tin" – chuyên gia Doanh khuyến nghị.

Việc cần tạo ra không gian để những cá nhân như Nguyễn Hà Đông phát huy khả năng của mình, tận dụng môi trường Internet hiện nay để sáng tạo và khởi nghiệp là cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đang kêu gọi tinh thần khởi nghiệp mạnh mẽ. Do đó, vị chuyên gia trên cho rằng sớm còn hơn muộn, việc sửa luật trước khi có hiệu lực cần được cân nhắc để không phải trả những cái giá đắt.

"Nguyễn Hà Đông thấy môi trường kinh doanh không thuận lợi thì có thể đăng ký hoạt động ở Singapore. Nếu vậy thì đó là cái giá mà Việt Nam phải trả, vì môi trường kinh doanh quá phiền hà, nhũng nhiễu và can thiệp. Tôi được biết một số doanh nghiệp ở Hà Nội nói với tôi là họ đã sang Thái Lan đăng ký, sản xuất hàng hóa và xuất khẩu về Việt Nam, hưởng thuế xuất bằng 0%" – chuyên gia Lê Đăng Doanh cảnh báo.

An Ngọc

Theo Trí thức trẻ

Cần khung pháp lý hỗ trợ, làm động lực cho “startup”

– Thời gian gần đây, cụm từ "startup" thường xuyên được nhắc đến và ngày càng trở nên quen thuộc. "Startup" được Việt hóa và gọi ngắn gọn là "khởi nghiệp". Startup không chỉ được dùng ở cấp độ công ty, doanh nghiệp mà còn được dùng ở cấp độ thành phố, quốc gia.

Tuy được nói đến nhiều nhưng startup thật sự là gì thì đến nay vẫn chưa có một định nghĩa thống nhất.

Để thực hiện Chương trình "Start Up India, Stand Up India", trong thông báo ngày 17-2-2016, Bộ Thương mại và Công nghiệp Ấn Độ (Vụ Xúc tiến và Chính sách công nghiệp) đã đưa ra định nghĩa về "startup". Theo đó, một tổ chức được coi là một startup nếu hội đủ các yếu tố: (i) Được thành lập, đăng ký hoạt động chưa quá năm năm; (ii) Doanh thu tài chính mỗi năm không vượt quá 250 triệu rupee; và (iii) Hoạt động hướng tới sự đổi mới, phát triển, triển khai và thương mại hóa các sản phẩm, quy trình hoặc các dịch vụ mới dựa trên công nghệ hoặc sở hữu trí tuệ".

Tuy định nghĩa này chưa hẳn là chuẩn mực chung cho tất cả các startup trên thế giới nhưng cũng rất đáng tham khảo.

Như vậy, nhìn chung "startup" không chỉ đơn thuần là "khởi nghiệp" mà "startup" được hiểu là "công ty khởi nghiệp", "doanh nghiệp khởi nghiệp", là những doanh nghiệp trong giai đoạn khởi nghiệp (giai đoạn đầu thành lập và hoạt động) với ngành, nghề kinh doanh mang tính đổi mới và sáng tạo cao.

Theo một thống kê gần đây, khoảng 90% các startup thất bại và một trong 20 lý do thất bại là rào cản pháp lý. Các thủ tục pháp lý phức tạp với các thủ tục hành chính "hành là chính" sẽ là rào cản đối với các startup và có thể bóp chết những giấc mơ khởi nghiệp.

Việc cải cách thủ tục hành chính, cải thiện môi trường kinh doanh của Việt Nam tuy có nhiều chuyển biến tích cực nhưng vẫn chưa như kỳ vọng của cộng đồng doanh nghiệp nói chung và cộng đồng startup nói riêng. Ngay chính người đứng đầu Chính phủ cũng phải thốt lên: "Thủ tục rườm rà, lót tay, tiêu cực… tôi rất buồn!". Một môi trường kinh doanh mà việc bán phở, bán cà phê cũng có "tiềm năng" trở thành tội phạm và cơ quan chức năng chỉ chực chờ để khởi tố (vụ quán phở "Xin chào" ở huyện Bình Chánh, TPHCM) thì không thể là một môi trường kinh doanh thân thiện, an toàn, kích thích sự đổi mới, sáng tạo cho các startup.

Cần hoàn thiện các quy định của pháp luật, cải cách thủ tục hành chính mạnh mẽ hơn nữa, hướng đến sự minh bạch, công bằng và đội ngũ cán bộ, công chức phải thật sự "thay thái độ, đổi tư duy", phải vì dân phục vụ.

Đặc biệt, Nghị quyết 35 của Chính phủ đã chú trọng đến "doanh nghiệp khởi nghiệp" với nguyên tắc "Nhà nước có chính sách đặc thù để hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp khởi nghiệp, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo và có tiềm năng tăng trưởng cao phát triển". Nhưng ngoài Nghị quyết 35, từ trước đến nay, hầu như doanh nghiệp khởi nghiệp (startups) chưa được đề cập nhiều trong các chính sách và các quy định của pháp luật. Do đó, cần có khung pháp lý, những quy định đặc thù để tạo động lực, tạo điều kiện thuận lợi cho các startup ra đời và phát triển, hướng đến mục tiêu "thành phố khởi nghiệp", "quốc gia khởi nghiệp".

Hiện nay, luật về hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa đang được xây dựng, sẽ đưa ra dự thảo để lấy ý kiến đóng góp trong năm nay. Tuy các "doanh nghiệp khởi nghiệp" chưa hẳn đồng nhất với các doanh nghiệp nhỏ nhưng có thể nghiên cứu, ghi nhận doanh nghiệp khởi nghiệp vào trong luật này nhằm ghi nhận chính thức cộng đồng doanh nghiệp này, hướng tới xây dựng một hành lang pháp lý, khung pháp lý hỗ trợ tích cực cho các startup có thể lớn mạnh. Khung pháp lý hỗ trợ cho các startup cũng có thể như hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa nhưng với những điều kiện đặc thù hơn, bao gồm hỗ trợ về thủ tục pháp lý gia nhập thị trường; hỗ trợ về tài chính, thuế khóa; hỗ trợ về tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ, phát triển thị trường; hỗ trợ về cung cấp thông tin, tư vấn kinh doanh, lao động và nguồn nhân lực, hỗ trợ liên kết với các doanh nghiệp khác… Hơn lúc nào hết, pháp luật cần phải là động lực thúc đẩy sự phát triển chứ không phải là rào cản trong kinh doanh và càng không phải là lý do thất bại của các startup.

Từ 1/7 đi ngoại tình có thể bị phạt tù đến 3 năm?

Từ 1/7/ 2016 bắt đầu thực hiện Điều 182 Bộ luật hình sự 2015 (sửa đổi) trong đó bổ sung một số nội dung về tội "vi phạm chế độ một vợ, một chồng", quy định rõ hơn về ngoại tình có thể bị phạt tù. Theo đó, mức án phạt cao nhất lên tới 3 năm tù đối với người ngoại tình gây hậu quả nghiêm trọng trong gia đình.

Thời gian qua trên một số phương tiện truyền thông đa đăng tải những nội dung mang tính chất phổ biến pháp luật liên quan đến quy định nội dung về tội "vi phạm chế độ một vợ, một chồng". Tuy nhiên, một số thông tin đưa ra chưa chuẩn xác khiến nhiều nhiều người hoang mang, hiểu chưa rõ vấn đề. PV Dân trí đã có buổi trao đổi với Luật sư. Ts Nguyễn An, Hãng Luật Cộng Đồng nhằm làm rõ về những thay đổi sắp có hiệu lực (áp dụng từ 1/7/2016) trong Điều 182 Bộ luật hình sự 2015.

Từ 1/7 đi ngoại tình có thể bị phạt tù đến 3 năm?

PV: Điều 182 Bộ luật hình sự 2015 quy định quy định nội dung về tội "vi phạm chế độ một vợ, một chồng" cụ thể ra sao, hành vi nào được quy định là phạm tội và phải chịu án phạt đến đâu thưa ông?

Luật sư An cho rằng người ngoại tình có thể sẽ không đủ các điều kiện để xử phạt hình sự, không phạm tội. Nhưng chính họ sẽ có lỗi trong mối quan hệ của gia đình mình.

Luật sư. Ts Nguyễn An: Điều 182 Bộ luật hình sự 2015 quy định quy định nội dung về tội "vi phạm chế độ một vợ, một chồng" như sau:

1. Người nào đang có vợ, có chồng mà kết hôn hoặc chung sống như vợ chồng với người khác hoặc người chưa có vợ, chưa có chồng mà kết hôn hoặc chung sống như vợ chồng với người mà mình biết rõ là đang có chồng, có vợ thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cảnh cáo, phạt cải tạo không giam giữ đến 01 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm:

a) Làm cho quan hệ hôn nhân của một hoặc hai bên dẫn đến ly hôn;

b) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này mà còn vi phạm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Làm cho vợ, chồng hoặc con của một trong hai bên tự sát;

b) Đã có quyết định của Tòa án hủy việc kết hôn hoặc buộc phải chấm dứt việc chung sống như vợ chồng trái với chế độ một vợ, một chồng mà vẫn duy trì quan hệ đó."

Theo đó, điều luật này quy định nhằm bảo vệ chế độ hôn nhân một vợ một chồng đã được quy định tại Hiến pháp Việt Nam và Luật hôn nhân và gia đình năm 2014.

Như vậy, người "ngoại tình" sẽ chỉ bị xử phạt khi có đầy đủ các dấu hiệu sau:

Thứ nhất: phải có ít nhất một trong hai bên phải đang có vợ hoặc chồng. Nếu cả 2 bên cùng chưa có vợ hoặc chồng mà chung sống với nhau thì không bị coi là vi phạm. Trường hợp người chưa có vợ hoặc chồng chỉ phạm tội khi người đó "biết rõ" người mà mình chung sống hoặc kết hôn đang có vợ hoặc chồng.

Như vậy phải có sự chung sống như vợ chồng. Không chung sống như vợ chồng thì không được coi là có hành vi vi pham. Chung sống như vợ chồng là việc nam, nữ tổ chức cuộc sống chung và coi nhau như vợ chồng, việc chung sống có thể công khai hoặc không công khai nhưng cùng sinh hoạt chung như một gia đình. Việc chung sống như vợ chồng thường được chứng minh bằng việc có con chung, được hàng xóm và xã hội xung quanh coi như vợ chồng, có tài sản chung đã được gia đình cơ quan, đoàn thể giáo dục mà vẫn tiếp tục duy trì quan hệ đó… (Thông tư số 01/2001/TTLT/BTP-BCA-TANDTC-VKSNDTC)

Ví dụ: Anh A kết hôn với chị B năm 2014 tại Hà Nam. Năm 2015, Anh B ra hà Nội yêu và sống chung cùng với chị H làm công nhân tại Hà Nội. Mặc dù gia đình nhà Anh A ngăn cấm và khuyên ngăn nhưng 2 người vẫn chung sống với nhau và có 1 người con chung, cùng nhau sống và tạo dựng tài sản tại nhà trọ. Sự việc của anh A và chị H là việc chung sống như vợ chồng.

PV: Trên thực tế, ngày nay có rất nhiều bạn trẻ sống chung với nhau dưới hình thức "sống thử" hay "góp gạo thổi cơm chung". Hình thức này có thể coi là kiểu chung sống như vợ chồng. Như vậy có vi phạm pháp luật không?

Luật sư. Ts Nguyễn An: Hình thức sống chung như vậy không vi phạm chế độ một vợ một chồng. Bởi cả hai người đều chưa kết hôn nên việc chung sống với nhau cũng chỉ đơn giản như quyền của công dân được lựa chọn nơi cư trú.

Ở góc độ quy định theo quy định của pháp luật người ngoại tình đó có bị phạt tù hay không thì phải xét đến hậu quả của hành vi sống chung như vợ chồng. Nếu một bên vợ hoặc chồng có hành vi vi phạm và dẫn đến hậu quả là một trong các trường hợp sau thì mới được coi là có tội:

– Làm cho quan hệ hôn nhân của một hoặc hai bên dẫn đến ly hôn;

– Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này mà còn vi phạm;

– Làm cho vợ, chồng hoặc con của một trong hai bên tự sát;

– Đã có quyết định của Tòa án hủy việc kết hôn hoặc buộc phải chấm dứt việc chung sống như vợ chồng trái với chế độ một vợ, một chồng mà vẫn duy trì quan hệ đó.

Tội vi phạm chế độ một vợ một chồng là tội cấu thành vật chất. Do vậy, để truy cứu trách nhiệm hình sự tội này cần phải có đầy đủ yếu tố hành vi và hậu quả. Giữa hành vi và hậu quả phải có mối quan hệ nhân quả với nhau.

Ví dụ: Sau khi gia đình khuyên can anh A quay về với chị B không thành, chị B và anh A quyết định ly hôn với lý do anh A ngoại tình (chung sống với người con gái khác và đã có con).

Như vậy, để cấu thành tội vi phạm chế độ một vợ một chồng và bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội này phải đảm bảo đủ cả 2 yếu tố là hành vi và hậu quả.

Thực tế đã chứng minh người ngoại tình có thể sẽ không đủ các điều kiện để xử phạt hình sự, không phạm tội. Nhưng chính họ sẽ có lỗi trong mối quan hệ của gia đình mình. Vợ chồng không ly hôn bởi lý do vì con cái họ, nhưng liệu rằng cuộc sống có được hạnh phúc như bên ngoài họ vẫn thể hiện, một bên sẽ phải chịu nỗi đau về tinh thần.

Cảm ơn Luật sư!

Thanh Trầm

Giao dịch dân sự là gì?

Theo Bộ luật Dân sự, khái niệm giao dịch dân sự được hiểu là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự, là phương tiện pháp lý quan trọng nhất trong giao lưu dân sự, trong chuyển dịch tài sản và cung ứng dịch vụ. Một số tình huống cụ thể về giao dịch dân sự trong cuộc sống có thể kể đến như hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng vay tài sản, di chúc, văn bản thừa kế… Đây là một trong những loại giao dịch phổ biến nhất hiện nay nên nhu cầu dịch thuật công chứng các loại giấy tờ, văn bản này của người dân là khá lớn, đòi hỏi cao về độ chính xác cũng như tốc độ xử lý kịp thời.

Giao dịch dân sự là giao dịch phổ biến nhất trong đời sống xã hội

Dịch thuật công chứng giao dịch dân sự uy tín

Dịch thuật công chứng giao dịch dân sự là giải nghĩa, chuyển thể các hợp đồng, giấy tờ giao dịch dân sự từ ngôn ngữ này sang ngôn ngữ khác với nội dung không thay đổi và có sự bảo hộ, chứng giám của pháp luật.

Một trong những mục đích lớn nhất của giao dịch này chính là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch. Vì vậy, khi được chuyển sang một hoặc một số ngôn ngữ khác thì mục đích tối cao này vẫn phải đảm bảo tính chân thực, minh bạch. Để thực hiện được điều đó, các dịch thuật viên phải có trình độ ngoại ngữ chuẩn mực, chuyên nghiệp. Chỉ một bất cẩn hoặc sai sót nhỏ cũng có thể gây ra những thiệt hại về tài sản cũng như tinh thần to lớn cho thân chủ, cụ thể ở đây là khách hàng của họ.

Dịch thuật công chứng giao dịch dân sự uy tín, chất lượng, giá rẻ

Hiểu được điều đó,VPCC Nguyễn Phạm Nhiên Hương cam kết với khách hàng về tính chính xác và pháp lý của văn bản trong toàn bộ quá trình xử lí. Dịch thuật công chứng giao dịch dân sự đa ngôn ngữ VPT luôn chính xác nhất, kịp thời nhất và rẻ nhất cho mọi khách hàng. Dịch thuật VPT – địa chỉ tin cậy, hoàn hảo dành cho bạn.

QUI ĐỊNH ĐÓNG TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VƯỢT HẠN MỨC

Quyết định 64 của UBND TP.HCM về thu tiền sử dụng đất (TSDĐ) phần diện tích vượt hạn mức đã có hiệu lực từ ngày 25-10, nhưng nhiều người dân vẫn chưa nộp TSDĐ được vì còn chờ thẩm định giá đất.

Trong khi đó toàn TP có hàng ngàn trường hợp đang chờ nộp TSDĐ và nhiều người đã chờ hơn hai năm qua.

Chưa biết bao giờ được đóng TSDĐ

Trước nay ở TP.HCM, khi hợp thức hóa nhà đất hoặc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, người dân chỉ đóng TSDĐ theo bảng giá đất do TP quy định hằng năm, không phân biệt diện tích trong hay ngoài hạn mức. Nhưng nghị định 69 của Chính phủ (quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất… có hiệu lực từ ngày 1-10-2009) quy định: đất trong hạn mức thu theo bảng giá quy định, phần diện tích ngoài hạn mức thu theo giá thị trường. Mọi rắc rối phát sinh từ đây: tất cả người dân có đất ở ngoài hạn mức đều phải chờ xác định giá thị trường để đóng TSDĐ.

Vừa qua, UBND TP đã ban hành quyết định 64 quy định về giá đất theo giá thị trường nhưng không ban hành mức giá chung áp dụng cho các trường hợp có đất ở vượt hạn mức mà phân làm nhiều dạng để thu TSDĐ. Cụ thể, diện tích đất ở ngoài hạn mức của hộ gia đình, cá nhân phải đóng TSDĐ gấp hai lần bảng giá quy định. Nhưng phần diện tích trên chỉ giới hạn bằng một nửa hạn mức đất ở của mỗi địa phương, phần còn lại phải thẩm định giá để xác định giá thị trường.

Ví dụ: ông A hợp thức hóa 310m2 đất ở tại Q.Thủ Đức (hạn mức đất ở quy định tại đây 200m2), thì ông A phải đóng TSDĐ như sau: 200m2 đóng theo bảng giá do TP quy định, 100m2 tiếp theo đóng TSDĐ gấp hai lần bảng giá, 10m2 còn lại đóng theo giá thị trường.

Trường hợp chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở phải đóng TSDĐ theo giá thị trường, không phân biệt đất trong hay ngoài hạn mức.

Do giá đất phụ thuộc vào vị trí từng khu vực, tuyến đường… nên không thể áp dụng chung một giá thị trường để thu TSDĐ mà phải thẩm định giá cho từng thửa đất. Theo quy trình hiện nay: UBND quận huyện sẽ thuê đơn vị thẩm định giá đất, sau đó UBND quận thẩm định lại, trình Sở Tài chính TP thông qua, đề xuất UBND TP ban hành, áp dụng. Như vậy phải mất ít nhất vài tháng mới xác định xong TSDĐ cho một người dân.

Theo Chi cục Thuế Q.Thủ Đức, hiện tại quận có gần 2.000 hồ sơ có đất ở vượt hạn mức, trong đó khoảng 20% được đóng TSDĐ gấp hai lần bảng giá đất do TP quy định, còn lại phải xác định theo giá thị trường. Nơi ít như Q.8 cũng có trên 110 hồ sơ chờ thẩm định giá đất.

Anh Vũ Văn Xuân ở P.12, Q.Gò Vấp cho biết có 320m2 đất, trong đó 160m2 đất ngoài hạn mức và đã làm thủ tục từ tháng 8-2009 đến nay vẫn chưa được đóng TSDĐ. Ngày 25-10 vừa qua, anh đến Chi cục Thuế Q.Gò Vấp hỏi thì cán bộ ở đây bảo tiếp tục chờ và có thể qua năm sau mới có bảng giá để đóng TSDĐ!

Thu sao cho hợp lý?

Vì sao phải chia ra nhiều dạng để thu TSDĐ mà không áp dụng một mức giá để người dân dễ thực hiện? Một cán bộ Cục Thuế TP cho biết theo quy định, tất cả diện tích đất ở ngoài hạn mức phải thu theo giá thị trường. Nhưng hiện bảng giá đất của TP chỉ bằng 20-25% giá thị trường, như vậy người dân phải đóng TSDĐ gấp 4-5 lần giá quy định là quá cao so với khả năng của nhiều người.

Vì vậy TP quy định như trên cho phù hợp với khả năng của phần lớn người dân. Phần diện tích còn lại thu TSDĐ cao hơn (theo giá thị trường) nhằm phòng ngừa trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích lớn để phân lô hộ lẻ ồ ạt, phá nát quy hoạch.

Theo một chuyên gia ngành thuế, để hạn chế tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất, phân lô hộ lẻ, TP cần có những chính sách quản lý khác về đất đai, xây dựng. Thực tế cho thấy không phải tất cả trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất có diện tích vượt hạn mức đều để phân lô hộ lẻ. Có không ít trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nhằm chia đất cho con cái trong gia đình xây nhà ở.

Chuyên gia này còn cho rằng việc thuê các đơn vị thẩm định giá từng thửa đất khá tốn kém cho ngân sách nhà nước và giá đất cao hay thấp phần lớn phụ thuộc vào các đơn vị thẩm định giá, nếu việc thẩm định giá không khách quan (muốn giá thấp, người dân có thể "đi đêm" với đơn vị thẩm định giá, làm phát sinh tiêu cực). "Nên thu gấp hai lần bảng giá đất do TP quy định cho toàn bộ phần đất vượt hạn mức" – vị này đề xuất.

Theo Lan Vi – Ngọc Hà

TTO

Tiền sử dụng đất theo bảng giá đất, không chia hạn mức

"Đối với hộ gia đình, cá nhân nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (GCN) đối với đất đang sử dụng hoặc được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang đất ở trước 1-3-2011

(ngày Nghị định 120 có hiệu lực), giá đất tính thu tiền sử dụng đất được tính theo bảng giá đất do TP ban hành tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ, không phân biệt diện tích trong hay ngoài hạn mức đất ở", UBND TP.HCM vừa có văn bản ngày 20-12 kết luận như trên sau khi Sở Tài chính kiến nghị.

Đối với các hộ gia đình, cá nhân nộp đủ hồ sơ hợp lệ từ sau 1-3-2011, phần diện tích đất trong hạn mức đất ở được nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất TP ban hành; phần diện tích đất ngoài hạn mức đất ở, tiền sử dụng đất tính theo bảng giá đất do TP ban hành nhân với hệ số điều chỉnh tại QĐ 18/2013 của TP cho các khu vực.

Riêng những trường hợp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu tiền, cấp giấy trước 24-9-2013 (ngày Văn phòng Chính phủ ban hành Công văn 8006) không được điều chỉnh theo công văn này của TP. Những trường hợp đã nộp tiền từ ngày 24-9 đến 20-12-2013 (ngày ban hành công văn của TP), Cục Thuế hướng dẫn các chi cục xác định lại theo hướng dẫn tại công văn này để hoàn trả tiền sử dụng đã nộp (nếu có) của hộ gia đình, cá nhân.

CẨM TÚ

nguồn: http://plo.vn/thoi-su/tien-su-dung-dat-theo-bang-gia-dat-khong-chia-han-muc-338330.html

TP.HCM ban hành quy định mới về hạn mức đất ở

UBND TP.HCM vừa ban hành Quy định hạn mức đất ở trên địa bàn TP.HCM, có hiệu lực thi hành từ ngày 27-5.

Theo đó, hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân và mục đích áp dụng hạn mức được như sau:

Hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân ở các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú không quá 160 m²/hộ.

Các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 200m2/hộ; Khu quy hoạch phát triển đô thị không quá 250 m²/hộ.

Huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn tại các xã của các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 300 m²/hộ (quy định mới đã bổ sung cụ thể các xã của bốn huyện, các quy định khác vẫn giữ nguyên mức diện tích không thay đổi)

Công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp đất ở có vườn, ao

Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18-12-1980 đến trước ngày 1-7- 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

– Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại quyết định này thì diện tích đất ở được xác định bằng một lần hạn mức công nhận đất ở;

– Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

Việc xác định diện tích đất ở có vườn, ao đối với các trường hợp còn lại căn cứ theo quy định tại khoản 1, 2, 3, 5, và 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 và Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Hạn mức đất ở áp dụng hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở vẫn được giữ nguyên theo quyết định hiện hành:

– Các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú không quá 200 m²/hộ.

– Các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 250 m²/hộ.

– Khu quy hoạch phát triển đô thị không quá 300 m²/hộ.

– Huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn tại các xã của các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 400 m²/hộ.

L.THANH

Mua nhà ở xã hội, phải ở bao lâu mới được bán?

Hỏi: Tôi nghe nói mua nhà ở xã hội phải ở được 10 năm mới được mua bán, như vậy có đúng vậy không? Trà (huonglantradao_maytrangbay00@gmail.com)

Người mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép thế chấp, bán lại hoặc cho thuê sau khi được cấp giấy chứng nhận

Trả lời:

Điều 62 Luật Nhà ở 2014 và khoản 4, 5 Điều 19 Nghị định 100 ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định về việc bán, cho mua, cho thuê nhà ở xã hội như sau:

Người mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (ngoại trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua hoặc thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm (tính từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, cho thuê mua).

Người mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép thế chấp, bán lại hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, theo quy định nêu trên thì người mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng nhà dưới mọi hình thức trong thời hạn tối thiểu là 5 năm (tính từ ngày bên mua đã thanh toán hết tiền mua nhà).

Nhưng trong thời hạn chưa đủ 5 năm (tính từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội) mà bên mua hoặc thuê nhà  có nhu cầu bán lại nhà ở này thì họ chỉ được bán cho một trong 3 nơi sau:

Thứ nhất, bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư).

Thứ hai, bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách).

Thứ ba, bán lại cho đối tượng được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội theo quy định.

Luật sư Trần Công Ly Tao
(Trưởng Văn phòng luật sư Trần Công Ly Tao (Tp.HCM))

Mất quyền từ chối nhận di sản sau 6 tháng?

Hỏi: Mẹ tôi mất có để lại một ít tài sản (có căn nhà) cho tôi và đứa em gái cùng mẹ khác cha. Sau khi làm giỗ mẹ 1 năm, tôi đến Văn phòng công chứng làm thủ tục từ chối nhận di sản thừa kế nói trên vì không muốn chia đôi nhà thì công chứng viên không chịu công chứng.

Công chứng viên giải thích là hết thời hạn 6 tháng kể từ ngày mẹ tôi mất nên tôi không có quyền từ chối mà phải nhận thừa kế. Như vậy đúng hay sai?

Tuấn (hoangtuanpham_minhanh@gmail.com)

Thể thời hạn từ chối nhận di sản là 6 tháng kể từ ngày mở thừa kế

Trả lời:

Khoản 3 Điều 642 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định cụ thể thời hạn từ chối nhận di sản là 6 tháng tính từ ngày mở thừa kế.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 633 Bộ luật Dân sự 2005, thời điểm mở thừa kế được xác định là thời điểm người có tài sản qua đời. Như vậy, dựa vào thời điểm phát sinh sự kiện là người có tài sản mất trong thời hạn 6 tháng thì bạn có quyền từ chối nhận di sản. Song, nếu hết thời hạn trên mà bạn không lập văn bản từ chối nhận di sản thì xem như bạn đã đồng ý nhận thừa kế. Do đó, công chứng viên giải thích như trên là hợp lý.

Như vậy, bạn có thể nhận di sản thừa kế (anh em bạn làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế) và bạn có quyền tặng lại phần thừa kế của mình cho người em gái (nếu muốn).

Luật sư Trần Thị Ngọc Nữ
(Đoàn Luật sư Tp.HCM)

Nhà chưa tách giấy chủ quyền, có nên mua?

Hỏi: – Tôi dự định mua một căn nhà ở phường 10, quận Gò Vấp, Tp.HCM. Chủ nhà có một thửa đất diện tích 80m2, chia làm đôi và xây dựng 2 căn nhà, mỗi căn 1 trệt 1 lầu, có giấy phép xây dựng hợp pháp, giấy chủ quyền sử dụng chung.

Xin hỏi, nếu mua tôi có thể làm giấy chủ quyền riêng được không? Theo yêu cầu của chủ nhà, tôi phải đưa 90% tiền giá trị căn nhà khi ra công chứng. Như vậy, khi ra công chứng, tôi chưa có giấy tờ nhà đứng tên mình trong khi đã đưa tiền hết 90% cho chủ nhà. Tôi có nên mua nhà này với yêu cầu của người bán như trên?

Nguyễn Thị Liên (phường 3, quận Gò Vấp, Tp.HCM)

Trả lời

Thông tin bà cung cấp chưa được rõ ràng, chúng tôi không biết câu "có giấy phép xây dựng hợp pháp" bà viết có nghĩa là có 2 giấy phép xây dựng cho 2 căn nhà hay 1 giấy phép chung cho cả 2 căn. Căn cứ quy định pháp luật về xây dựng, nếu chủ nhà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung cho tổng diện tích 80m2 chỉ được cấp 1 giấy phép xây dựng chung cho tổng diện tích đất này và tùy theo bản vẽ xin phép có thể xây dựng 2 căn liền kề chung vách.

Nếu thỏa mãn điều kiện về diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của UBND quận Gò Vấp và việc xây dựng nhà hoàn toàn đúng giấy phép xây dựng đã được cấp, việc tách thửa xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích nhà đất bà nhận chuyển nhượng có thể thực hiện được.

Trong tình trạng hồ sơ nhà đất chưa hoàn thiện, để hạn chế rủi ro, bà nên thỏa thuận với bên bán về tiến độ thanh toán theo từng giai đoạn. Trường hợp người bán không chấp thuận, bà nên cân nhắc giữa lợi ích đạt được (như giá cả rẻ hơn giá thị trường) và rủi ro có thể xảy ra để quyết định có nên mua căn nhà trên hay không.

Luật gia Nguyễn Văn Khôi

(Theo SG ĐTTC)

THẨM QUYỀN CÔNG CHỨNG CỦA TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG

Thẩm quyền của Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng (Phòng Công chứng và Văn phòng Công chứng):

– Công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở (khoản 1, điều 37 Luật Công chứng năm 2006);

– Công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản (khoản 2, điều 37 Luật Công chứng năm 2006).

– Hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Người mua nhà ôm rắc rối do hiểu nhầm vi bằng

Khi mua bán nhà đất trên địa bàn Tp.HCM trong thời gian gần đây, nhiều người thường yên tâm đã có vi bằng đảm bảo mà không tìm hiểu kỹ về vi bằng, để rồi phải ôm rắc rối với tài sản đã mua.

Vợ chồng cháu tôi tìm mua một nền nhà rộng 64m2 (ngang 4m, dài 16m) với giá 250 triệu đồng tại quận 12, Tp.HCM vào đầu năm 2014. Khi tôi hỏi giấy tờ pháp lý nền nhà thế nào, cháu tôi trả lời rất yên tâm vì đã có vi bằng do một văn phòng thừa phát lại cấp.

Khách hàng lập vi bằng ghi nhận sự kiện tại văn phòng thừa phát lại quận Bình Thạnh, Tp.HCM

Nhưng khi xây xong căn nhà cấp 4 tốn thêm gần 200 triệu đồng, thì các lực lượng chức năng địa phương liên tục đến yêu cầu cháu tôi phải tháo dỡ 1/2 căn nhà với lý do vi phạm chỉ giới xây dựng (theo quy hoạch, chiều dài căn nhà được xây dựng chỉ có 8m).

Lúc này cháu tôi mới hốt hoảng hỏi bên bán đất – là một tư nhân làm chủ dự án san lấp mặt bằng và phân lô bán nền – thì họ lần lữa trả lời loanh quanh. Bây giờ cháu tôi và hơn chục hộ gia đình vốn là những người nghèo đã lỡ mua nền đất và xây nhà ở đây phải mất ăn mất ngủ nơm nớp lo lắng sẽ bị chính quyền cưỡng chế tháo dỡ nhà.

Tôi hỏi cháu vì sao mua đất mà không tìm hiểu ở phường, quận về chủ quyền, quy hoạch, giấy phép xây dựng… cháu tôi giải thích là thấy có lập vi bằng nên nghĩ nền nhà đã hợp pháp rồi.

Khái niệm vi bằng xuất hiện trở lại từ khi Chính phủ cho Tp.HCM được thí điểm tổ chức hình thức văn phòng thừa phát lại vài năm nay. Thật ra vi bằng chỉ là một hình thức biên bản do văn phòng thừa phát lại cấp, ghi nhận ngày tháng đó, tại nơi ấy, giữa các bên liên quan có sự việc ấy với những cam kết…

Song không phải ai cũng hiểu rằng vi bằng do văn phòng thừa phát lại cấp không phải là văn bản pháp lý, càng không có ý nghĩa công nhận chủ quyền, quyền sở hữu, quyền sử dụng của đương sự.

Tìm hiểu thêm tôi biết nếu như trước đây khi mua bán nhà đất, nhiều mảnh đất, căn nhà chưa có sổ đỏ, giấy hồng khi giao dịch người dân thường đưa ra những loại giấy tờ chứng minh chủ quyền như bằng khoán do chế độ cũ cấp, giấy công chứng, quyết định giao đất, nhà của quân đội, chính quyền… với dụng ý nhà đất đó là hợp pháp, phù hợp quy hoạch, nay lại có thêm một loại giấy tờ mới thường được "trình ra" là vi bằng và nhiều người cũng đã tin như cháu tôi.

Đây là cách hiểu nhầm tai hại, tương tự trước đây hiểu nhầm rằng hóa đơn đóng thuế nhà đất hằng năm là hình thức công nhận chủ quyền để rồi nhiều người mua nhà đất phải chịu cảnh bị lừa đảo hay bị chính quyền buộc tháo dỡ, thu hồi nhà đất đã mua nhầm hoặc xây dựng trái phép, sai phép.

Nguyễn Văn Hùng (Q.Tân Bình, Tp.HCM)

Nhiều người ngộ nhận từ thực tế tư vấn luật, chúng tôi thấy có nhiều người đã không tìm hiểu kỹ về vi bằng được lập dẫn đến những ngộ nhận. Có trường hợp hai người mua bán căn nhà đang vướng quy hoạch không thể ra công chứng để sang tên chủ sở hữu nên định nhờ thừa phát lại lập vi bằng cho việc mua bán. Họ nghĩ rằng nếu có vi bằng thì coi như việc mua bán hợp pháp rồi.

Tuy nhiên, khi nghe luật sư giải thích vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận việc mua bán chứ không xác lập quyền của người mua đối với căn nhà, trong trường hợp sau này căn nhà được đền bù khi giải tỏa thì người có tên trong danh sách nhận tiền đền bù vẫn là người chủ cũ, người mua nhà mới hiểu ra và cân nhắc lại việc mua nhà.

Để bảo vệ quyền lợi của các bên khi mua bán những loại tài sản có giá trị, luật quy định phải có đăng ký với cơ quan chức năng. Thế nhưng trong thực tế không phải tài sản nào cũng có đủ giấy tờ hợp lệ để thực hiện việc đăng ký, như bất động sản vướng quy hoạch, giấy tờ nhà cũ chưa được cấp đổi theo hiện trạng khi mua bán, người đứng tên sở hữu tài sản và người sử dụng khác nhau…

Trong trường hợp này các bên được tư vấn là nên nhờ thừa phát lại lập vi bằng về vay mượn, mua bán, thế chấp, cho tặng… tài sản. Trước khi yêu cầu thừa phát lại lập vi bằng, người dân nên tìm hiểu kỹ và không nên có niềm tin rằng vi bằng là văn bản cơ quan nhà nước thừa nhận hoặc xác lập quyền của đương sự đối với tài sản hoặc quyền đối với các vấn đề pháp lý khác.

Luật sư Hà Hải (Đoàn luật sư Tp.HCM)

Vi bằng chỉ có giá trị bằng chứng

Theo quy định tại điều 28 của nghị định 61/2009 của Chính phủ quy định về hoạt động tổ chức thừa phát lại quy định vi bằng có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Theo quy định này, vi bằng chỉ có giá trị bằng chứng chứ không phải là một thủ tục hành chính để bảo đảm giá trị tài sản. Văn phòng thừa phát lại cũng chỉ ghi nhận lại hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng thực quan hệ giao dịch mua bán tài sản. Vi bằng không có chức năng như công chứng, công chứng chứng thực việc giao dịch mua bán tài sản.

Để xảy ra việc hiểu nhầm của người dân này chắc chắn có sự che giấu của bên thứ ba (môi giới, trung gian) hoặc chính văn phòng thừa phát lại. Trách nhiệm của thừa phát lại là phải giải thích đầy đủ cho các đương sự khi đến lập vi bằng để họ hiểu rõ được giá trị pháp lý của việc lập vi bằng là gì.

Ông Lê Mạnh Hùng (trưởng văn phòng thừa phát lại Q.Bình Thạnh, Tp.HCM)

(Theo Báo Pháp luật & Xã hội/Tuổi Trẻ Online)

VẪN CÒN NHIỀU NGƯỜI BỊ LỪA KHI MUA, BÁN NHÀ ĐẤT

Nếu tài sản có nhiều chủ sở hữu thì nhất thiết phải yêu cầu tất cả các chủ sở hữu làm văn bản đồng ý bán để tránh giá cả hoặc tranh chấp mà một trong các đồng sở hữu chủ "lật lọng" sau này.

Lừa đảo trong mua bán hiện nay nhiều đến nỗi khi nói đến rủi ro thì nhiều người nghĩ ngay đến người mua nhà, đất. Thế nhưng, trên thực tế, không chỉ người mua, mà không ít trường hợp, người bán cũng có thể trở thành nạn nhân khi chưa nhận đủ tiền đã vội sang tên chính chủ cho bên mua.

Tin vào đồng nghiệp cũ, năm 2009, ông Tấn, chủ một doanh nghiệp có tiếng ở Quảng Ninh đã nhượng lại cho bà P. khách sạn A trên diện tích đất hơn 5.000m2 với giá 20 tỷ đồng, thanh toán làm 3 lần. Theo thỏa thuận, khi nào bà P. thanh toán đủ 10 tỷ đồng, thì ông Tấn sẽ làm thủ tục sang tên "sổ đỏ" chính chủ cho bà P., số tiền 10 tỷ đồng còn lại sẽ phải thanh toán hết trong vòng 5 tháng sau.

Và đáng nói là, dẫu có "chắc chắn" Tòa sẽ tuyên bà P. phải tiếp tục trả nợ cho ông Tấn, thì cũng chưa biết đến bao giờ ông Tấn mới đòi được nợ, vì nhà, đất nói trên cũng đã bị thế chấp, nên không thể "bắt nợ" bằng cách lấy một phần, như ông Tấn mong muốn.Thế nhưng, hết hạn 5 tháng như thỏa thuận, bà P. không trả được và đến nay, qua nhiều lần đòi, bà P. khất nợ rồi chây ỳ, không thanh toán được, thậm chí do kinh doanh thua lỗ nên không còn khả năng trả nợ. Khách sạn A đến nay cũng đóng cửa, bỏ hoang cho cỏ mọc. Đáng nói, vì thỏa thuận chỉ thanh toán ½ là bên bán sẽ sang tên cho bên mua, nên sau khi được ông Tấn sang tên, bà P. đã đem "sổ đỏ" nhà đất đi thế chấp vay ngân hàng. Hiện, tuy còn giấy nhận nợ, nhưng "sổ đỏ" đã trao, mà tiền mới nhận một nửa nên ông Tấn lo ngại sẽ "yếu thế" khi kiện ra Tòa đòi nợ.

Những trường hợp như ông Tấn không phải ít. Phần lớn các "nạn nhân" đều vì quá tin tưởng người mua, tiền chưa trao xong, mà "cháo đã múc", chỉ thanh toán phần nào là giúp bên mua làm thủ tục sang tên chính chủ, đến khi bên mua chây ỳ hoặc làm ăn thua lỗ, không còn khả năng thanh toán thì không đòi được. Theo ông Tấn tính toán, số tiền 10 tỷ đồng, nếu cho vay, hoặc kinh doanh từ năm 2009 đến nay thì ông đã có thể kiếm được ít nhất vài tỷ đồng nữa, trong khi đó, theo của pháp luật, ông chỉ có thể "đòi thêm" bà P. số lãi suất "khiêm tốn" theo qui định của Ngân hàng Nhà nước, tính từ thời điểm chậm trả nợ đến khi thanh toán xong.

Từ trường hợp của ông Tấn cho thấy, để tránh bị thiệt hại, người bán nên nhận khoảng 80% giá trị tài sản mình bán ngay khi ký hợp đồng mua bán nhà, đất và bàn giao nhà. Và cũng chỉ khi nhận thanh toán đủ 80% giá trị tài sản mới sang tên chính chủ, bàn giao giấy tờ cho bên mua. Để tránh rắc rối, trong hợp đồng mua bán nên ghi rõ mức phạt nếu bên mua chậm trả số tiền còn lại. Ngoài ra, có thể ràng buộc nghĩa vụ thanh toán của người mua bằng cách buộc họ mở tài khoản ở ngân hàng, sau khi người mua sang tên xong thì người bán có thể yêu cầu ngân hàng cho nhận số tiền còn lại ở tài khoản đó.

Còn với người mua, phải đặc biệt chú ý nếu mua nhà của người được ủy quyền (vì rất có thể bị vướng vào các quan hệ nợ nần mà các bên ủy quyền che đậy bằng hợp đồng ủy quyền). Người mua nên đi tìm hiểu cặn kẽ căn nhà, gặp gỡ người ủy quyền, nếu thấy việc ủy quyền "có vấn đề" thì không nên mua. Hiện, không ít trường hợp lừa đảo bán nhà đất "ảo", nên người mua phải yêu cầu bên bán cho xem bản chính "sổ đỏ", "sổ hồng" và xin bản photo rồi mang bản photo đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, UBND cấp phường tìm hiểu thông tin, tránh tình trạng giấy tờ giả, hoặc "người giả" đi công chứng, hoặc mua phải nhà, đất đã bị kê biên để thi hành án, hoặc đang thế chấp, bảo lãnh, hoặc vướng quy hoạch…

Nếu tài sản có nhiều chủ sở hữu thì nhất thiết phải yêu cầu tất cả các chủ sở hữu làm văn bản đồng ý bán để tránh giá cả hoặc tranh chấp mà một trong các đồng sở hữu chủ "lật lọng" sau này. Đồng thời, để tránh rắc rối với chuyện tiền nong, người mua nên thanh toán qua tài khoản tại ngân hàng, còn nếu thanh toán trực tiếp thì nhất thiết phải có người làm chứng. Việc tất toán chỉ nên thực hiện khi được giao nhà thực tế và nhận được giấy chứng nhận chủ quyền. Ngoài ra, người mua cũng lưu ý không nên tiếc tiền lệ phí, phí công chứng, sang tên trước bạ mà ghi số tiền mua bán thực tế và ghi trên hợp đồng công chứng khác nhau, vì nếu rủi ro có tranh chấp dẫn đến phải hủy hợp đồng, thì Tòa án chỉ yêu cầu bên bán trả lại cho người mua số tiền đã thanh toán theo hợp đồng công chứng.

(Theo Báo Pháp luật & Xã hội)

Hủy hợp đồng mua bán nhà khi một bên qua đời?

Tôi sắp xếp lại di vật của mẹ mới thấy hợp đồng đã được công chứng và giấy nhận tiền. Mẹ tôi mất, hợp đồng có bị chấm dứt không?

Gia đình tôi chỉ có ba mẹ con. Vừa qua, mẹ mất đột ngột do tai nạn giao thông. Anh em tôi đang học ở Hà Nội, không biết trước đó mẹ đã chuyển nhượng một căn nhà 50m2 ở Ninh Bình.

Nay tôi sắp xếp lại di vật của mẹ mới thấy hợp đồng đã được công chứng và giấy nhận tiền. Mẹ tôi mất, hợp đồng này có bị chấm dứt hiệu lực không?

Nguyễn Minh Vũ

Trả lời:

Điều 424 Bộ luật Dân sự quy định, hợp đồng dân sự chấm dứt trong các trường hợp:

"1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và các bên có thể thỏa thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại;

6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định".

Mẹ bạn mất đột ngột khi đang thực hiện giao dịch nên sẽ không dẫn đến việc hợp đồng dân sự mặc nhiên bị chấm dứt. Mặt khác, hợp đồng đã được công chứng, chứng thực nên theo quy định tại Điều 44, Luật công chứng về hủy bỏ hợp đồng, giao dịch thì “việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng".

Như vậy, trừ trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng do mẹ bạn xác lập trước khi mất bị tòa án tuyên vô hiệu thì hợp đồng này sẽ không mặc nhiên bị chấm dứt hiệu lực. Người nhận chuyển nhượng cũng không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng này.

Luật sư Trương Anh Tú
Văn phòng luật sư Trương Anh Tú

Đất dưới 30 m2 có được cấp sổ đỏ?

Tôi muốn mua thửa đất vừa túi tiền nhưng nó chỉ có 28m2 và chưa sổ đỏ. Dù người bán cam đoan thửa đất theo quy định mới từ 1/7 được cấp sổ đỏ nhưng tôi vẫn rất băn khoăn.

Xin hỏi người bán nói vậy có đúng không? Để được cấp sổ đỏ thì cần những điều kiện gì?

Hà Văn Thành

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định như sau:

– Thứ nhất, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành. (Tại Hà Nội: Thửa đất có diện tích nhỏ hơn 30m2 chỉ được cấp giấy chứng nhận nếu được hình thành trước ngày 10/4/2009 – thời điểm Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 có hiệu lực thi hành).

– Thứ hai, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có đủ điện kiện cấp sổ đỏ.

Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu thửa đất bạn định nhận chuyển nhượng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu và đáp ứng đủ các điều kiện nói trên thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thạc sỹ, Luật sư Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội

Cách mua nhà thế chấp ngân hàng?

Vợ chồng tôi dự định mua căn nhà có diện tích 35 m2 nhưng sổ đỏ chủ cũ đang thế chấp ngân hàng. Trong trường hợp này, thủ tục giải quyết thế nào? Tôi có được đứng tên sổ đỏ khi chuyển nhượng?

Nguyễn Trang

Trả lời:

Theo khoản 4 Điều 718 Bộ luật dân sự năm 2005, bên thế chấp có quyền: "Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý". Như vậy, về nguyên tắc bạn có thể nhận chuyển nhượng căn nhà (đang thế chấp ở ngân hàng) và làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nếu được ngân hàng đồng ý.

Việc chuyển nhượng có thể thực hiện theo một trong các trường hợp sau:

a) Trường hợp thứ nhất: Được ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất đang thế chấp để thu hồi nợ. Trong trường hợp này, việc chuyển nhượng sẽ tiến hành "tay ba", nghĩa là giữa bên bán, bên mua và ngân hàng. Khoản tiền mua bán nhà sẽ được bên mua chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bên bán để bên bán giao cho bên mua cùng số tiền thừa (nếu còn).

Thông thường, khoản tiền trả cho ngân hàng là khoản tiền của bên mua ứng ra, vì vậy trước khi nộp tiền cho ngân hàng, việc ứng tiền trước giữa bên bán và bên mua cần phải được lập thành văn bản để phòng ngừa rủi ro. Trong văn bản này cần ghi rõ việc bên mua ứng tiền cho bên bán để bên bán trả nợ ngân hàng; bên bán có nghĩa vụ bàn giao ngay sổ đỏ cho bên mua khi được ngân hàng trả lại; quy định về việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu bên bán không bán nhà, đất nữa….

b) Trường hợp thứ hai: Bên vay thay thế biện pháp bảo đảm hoặc đưa một tài sản khác vào bảo đảm.cho khoản vay và rút sổ đỏ ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường

Sau khi bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng hoặc thay thế biện pháp bảo đảm,/tài sản bảo đảm như nêu trên, ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ và ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm).

Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Người bán và người mua cần xuất trình chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn của 2 vợ chồng (nếu đã kết hôn) hoặc nếu chưa kết hôn hay đã ly hôn thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân) và sổ đỏ của ngôi nhà sẽ chuyển nhượng;

Công việc tiếp theo là nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có bất động sản rồi đến bộ phận một cửa tại Phòng đăng ký đất đai quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và môi trường làm thủ tục sang tên.

Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, bộ phận một cửa tại Phòng đăng ký đất đai quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và môi trường sẽ có phiếu hẹn nhận kết quả hồ sơ hành chính (khoảng trong thời hạn một tháng bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất).

Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Bình
Giám đốc Công ty Luật Bảo Ngọc, Ba Đình

Rủi ro khi mua nhà không sổ đỏ

Hợp đồng mua bán bị từ chối công chứng và nếu có tranh chấp thì “giấy viết tay” sẽ vô hiệu.

Việc mua hay không là tùy thuộc vào hoàn cảnh, điều kiện và quan điểm của mỗi người. Tuy nhiên dưới góc độ pháp lý thì việc mua nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu có một số hạn chế, rủi ro sau:

Thứ nhất, theo quy định của Bộ luật Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục trước bạ sang tên.

Theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.

Trường hợp có tranh chấp thì việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Thứ hai, tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Thứ ba, tuy việc cấp phép xây dựng không đòi hỏi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng với những thửa đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Điều này có nghĩa là xây dựng trái phép và có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc tháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế không những không được bồi thường như các trường hợp nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng mà còn có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.

Thứ tư, nếu vì lý do nào đó sau khi mua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng hình thức viết tay, tiền ẩn các rủi ro như đã phân tích ở trên.

Dưới góc độ thực tiễn thì mua nhà không có giấy chứng nhận sở hữu có một số hạn chế, rủi ro sau:

Thứ nhất, khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt.

Thứ hai, việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép.

Thứ ba, do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

Do những điều kiện nhất định mà bạn vẫn quyết định mua căn nhà nói trên thì để hạn chế rủi ro, bạn cần thực hiện những việc sau:

– Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng căn nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không? Nếu căn nhà có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao. Để xác minh các thông tin này bạn có thể tìm hiểu qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có nhà đất. Tuy nhiên các thông tin có được cũng chỉ mang tính tham khảo.

– Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng.

– Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất cho người mua.

– Hợp đồng mua bán nên mời hai người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.

– Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.

– Nhận bàn giao nhà ngay sau khi thanh toán tiền mua nhà.

Luật sư Vũ Tiến Vinh
Công ty Luật Bảo An, Hà Nội

Khoản phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà?

Tôi nhận đặt cọc 200 triệu đồng để bán căn hộ chung cư, giờ không muốn thực hiện nữa thì chịu tiền phạt như thế nào theo quy định của pháp luật?

Tôi nhận đặt cọc 200 triệu đồng của người mua để bán căn hộ chung cư, thỏa thuận 2 tháng sau sẽ làm hợp đồng mua bán và bàn giao nhà. Trong thời gian này, gia đình tôi có vướng mắc về nơi ở và giấy tờ chưa chuẩn bị xong nên không có ý định bán nữa, muốn trả lại tiền cọc đã nhận.

Xin hỏi, tôi có vi phạm gì không? Nếu có, tôi phải chịu những khoản phạt nào?

Việt Khuê

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Đặt cọc mua nhà là quan hệ dân sự do các bên thoả thuận, do đó đầu tiên bạn phải căn cứ vào các thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Nếu trong hợp đồng không có quy định thì sẽ áp dụng quy định trong Bộ Luật dân sự năm 2005 để giải quyết.

Khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự năm 2005: Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Trong trường hợp này bạn đã vi phạm thoả thuận giao kết hợp đồng hợp đồng dân sự, do đó phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ dân sự khi vi phạm.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 358 cũng quy định, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong giao dịch bạn vừa nêu, bạn là bên nhận đặt cọc nên bạn có nghĩa vụ thực hiện giao dịch đã cam kết, nếu vi phạm nghĩa vụ đã cam kết, bạn sẽ bị "phạt cọc". Trách nhiệm của bên nhận đặt cọc khi vi phạm hợp đồng – nếu không được thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc – thì căn cứ quy định tại Điều 358 như đã nói trên.

Cụ thể, bạn phải trả lại cho bên đặt cọc số tiền 200 triệu đồng đã nhận; đồng thời phải trả thêm một khoản là 200 triệu đồng nữa, tổng cộng 400 triệu đồng (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác hoặc bên đặt cọc từ chối nhận khoản tiền phạt cọc).

Thạc sĩ, luật sư Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội

Những lưu ý khi mua bán nhà

Người mua nhà nên hạn chế đặt cọc và mua bán bằng ngoại tệ bởi việc này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên.

Giai đoạn thương lượng, đàm phán:

– Tìm hiểu giấy tờ pháp lý của tài sản. Để biết giấy thật hay giả có thể bằng mắt thường xem dấu nổi và dấu đỏ cũng như nội dung in trên giấy có rõ ràng, sắc nét hay không. Dấu giả thường kém sắc nét, thậm chí nhòe nhoẹt, con chữ không ngay ngắn, đồng đều. Trong trường hợp gặp khó khăn trong việc đánh giá thật giả có thể nhờ người có chuyên môn như công chứng viên, cán bộ phòng tài nguyên môi trường.

– Kiểm tra tài sản trên thực tế và tài sản trên giấy chứng nhận. Nhiều trường hợp trên giấy chứng nhận ghi là nhà cấp 4 nhưng trên thực tế là ngôi nhà 5 tầng thì sẽ gặp khó khăn khi làm thủ tục chuyển nhượng. Trường hợp này cần tìm hiểu việc cấp phép xây dựng.

– Cần tìm hiểu nhà đất chuyển nhượng có bị tranh chấp với hàng xóm liền kề hay tranh chấp giữa các đồng sở hữu hoặc với người khác. Để kiểm tra có thể hỏi tại UBND xã, phường, thị trấn, tổ trưởng dân phố, trưởng thôn hoặc hỏi ngay những người sống liền kề…

– Nhiều trường hợp tài sản chỉ đứng tên một người (vợ hoặc chồng) nhưng nếu tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải có đầy đủ vợ chồng tham gia, ký kết. Nếu một người không có mặt ở địa phương như đang ở nước ngoài, đang chấp hành hình phạt tù… sẽ gặp khó khăn khi chuyển nhượng.

– Tìm hiểu ở Phòng công chứng xem tài sản có đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, cầm cố, bảo lãnh, ủy quyền… hay không? Nếu có, về nguyên tắc phải hủy bỏ những giao dịch này rồi sau đó các bên mới thực hiện được chuyển nhượng.

– Kiểm tra giấy tờ tùy thân có còn trong hạn sử dụng hay không (thời hạn sử dụng hộ chiếu là 10 năm, chứng minh nhân dân 15 năm năm kể từ ngày cấp), các giấy tờ khác như sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân… có bị nhòe nhoẹt, cũ nát.

– Kiểm tra giấy chứng nhận có ghi nợ các khoản lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất… hay không bởi chủ tài sản chi được chuyển nhượng tài sản sau khi đã hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.

– Kiểm tra việc mua bán có biểu hiện giấu giếm, vội vàng, giá cả mua bán có quá rẻ không?

– Tìm hiểu tài sản có liên quan đến bên thứ ba như hệ thống cống, cáp điện, cấp nước… Nếu có cần tìm hiểu các thỏa thuận trước đó của các bên về việc sử dụng chung hạ tầng này.

Giai đoạn ký hợp đồng, thanh toán:

– Hạn chế việc mua bán viết tay, nếu tài sản đã có giấy chứng nhận nên đến phòng công chứng để làm hợp đồng mua bán.

– Việc đặt cọc, mua bán nên mời người làm chứng. Người làm chứng không nên là người có quan hệ họ hàng, huyết thống với bất kỳ bên nào.

– Việc thanh toán cần thực hiện tại ngân hàng, không nên thanh toán ở địa điểm khác. Cách tốt nhất là người mua để tiền trong tài khoản, khi mua bán hai bên ra ngân hàng và bên mua chuyển khoản cho bên bán, không mất thời gian kiểm đếm, không sợ tiền giả và không gặp nguy hiểm khi mang số tiền lớn đi đường.

– Hạn chế việc đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên.

– Ngay sau khi ký hợp đồng công chứng, một trong các bên phải liên hệ nộp thuế với cơ quan thuế để tránh bị phạt do chậm nộp.

– Khi nhận Giấy chứng nhận (cấp cho bên mua) cần kiểm tra các thông tin ghi trên giấy chứng nhận có chính xác không. Nếu phát hiện sai sót phải đề nghị đính chính ngay.

Luật sư Vũ Tiến Vinh
Giám đốc Công ty Luật Bảo An, Hà Nội

Các bước nên làm khi mua bán nhà để tránh gặp rắc rối

Khi công chứng xong và nhận bản chính hợp đồng, các bên sẽ nộp thuế và sang tên trước bạ cho người mua, người nhận chuyển nhượng.

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực gồm: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Để công chứng hợp đồng mua bán nhà đất bên mua và bên bán tự chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ sau:

1. Bản chính giấy tờ nhà đất (Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

2. Bản chính giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán gồm:

– Giấy chứng minh nhân dân/ hộ chiếu (còn thời hạn sử dụng: chứng minh không quá 15 năm và Hộ chiếu không quá 10 năm kể từ ngày cấp);

– Sổ hộ khẩu;

– Giấy đăng ký kết hôn (trường hợp đã kết hôn); hoặc Giấy xác nhận độc thân (trường hợp đang độc thân hoặc đã ly hôn);

– Ngoài ra trong trường hợp có uỷ quyền thì văn bản uỷ quyền phải được công chứng và người được uỷ quyền cũng phải mang bản chính Giấy chưng minh nhân dân/ hộ chiếu và Sổ hộ khẩu;

3. Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế,… (nếu có).

4. Dự thảo hợp đồng, giao dịch mà các bên chuẩn bị hoặc các bên cũng có thể yêu cầu công chứng tự soạn trên thông tin mà các bên cung cấp.

Trình tự

1. Các bên mang đầy đủ giấy tờ nêu trên đến phòng/ văn phòng công chứng để yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch của các bên.

2. Công chứng kiểm tra giấy tờ (nếu hợp lệ) sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của các bên (hoặc theo Hợp đồng mẫu của các bên mang theo).

3. Các bên tiến hành đọc lại, kiểm tra nội dung hợp đồng công chứng soạn.

4. Các bên ký tên, lăn tay vào hợp đồng và công chứng viên công chứng hợp đồng.

5. Các bên đóng lệ phí công chứng và nhận bản chính hợp đồng.

Lưu ý: Trong trường hợp hồ sơ, giấy tờ không đầy đủ thì công chứng viên yêu cầu bổ sung sau đó mới công chứng. Nếu phát hiện dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể, công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định. Những trường hợp không làm rõ được có quyền từ chối công chứng.

Đa số các hợp đồng, giao dịch được công chứng ngay trong ngày (khoảng từ 1-2 tiếng tuỳ thuộc vào số lượng khách hàng của phòng công chứng). Còn theo quy định, thời hạn công chứng không quá 2 ngày làm việc. Đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Sau khi công chứng xong và nhận bản chính hợp đồng, đối với các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, góp vốn các bên sẽ nộp thuế và sang tên trước bạ cho người mua, người nhận chuyển nhượng.

Trình tự, thủ tục thực hiện đăng ký sang tên quyền sử dụng đất theo hướng dẫn tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.

Luật sư Nguyễn Minh Long
Công ty luật Dragon, Hà Nội

Hợp đồng thuê nhà không công chứng: Coi chừng rắc rối ?

Luật quy định hợp đồng thuê nhà trên sáu tháng phải có công chứng. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, dù người thuê muốn công chứng, người cho thuê vẫn nói "không", dẫn tới những rắc rối nếu có tranh chấp sau này.

Chị Nguyễn Thu Huyền, giám đốc một doanh nghiệp chuyên ngành quảng cáo, kể chị đã gặp nhiều khó khăn khi đi tìm nhà thuê để mở công ty. Khi chị đề nghị ký hợp đồng công chứng và yêu cầu bên cho thuê kê khai nộp thuế, xuất hóa đơn hằng tháng để chị tính vào chi phí hợp lý hoạt động của công ty thì người cho thuê không cho thuê nữa vì cho rằng… quá phiền phức lại tốn thêm tiền thuế.

Nhiều người cho thuê nhà đều mang tâm lý trên. Có người đã nói thẳng chỉ viết giấy tay với nhau thôi, giá thuê nhà là tiền họ thực nhận, còn muốn đóng "thuế má" gì, cộng thêm bao nhiêu khoản thì bên thuê tự đi mà đóng!

 

Sẽ xét xử theo hợp đồng thực tế Thẩm phán Nguyễn Quốc Trung (tòa phúc thẩm TAND tối cao tại TP.HCM): Trong những vụ tranh chấp mà giữa các bên có cùng lúc hai hợp đồng cho thuê nhà với hai giá khác nhau, tôi sẽ căn cứ vào nội dung hợp đồng thực tế (hợp đồng tay) để xét xử, vì bản có công chứng thực chất chỉ là hợp đồng hình thức. Gặp những vụ việc mà các bên cố tình làm hợp đồng công chứng với giá thấp để lách thuế, tòa sẽ gửi văn bản kiến nghị cơ quan thuế truy thu, xử lý hành vi trốn thuế này. Người trốn thuế ngoài việc bị truy thu còn phải chịu trách nhiệm về vi phạm. Nếu số tiền trốn thuế trên 100 triệu đồng hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử lý hành chính mà còn vi phạm thì sẽ bị xử lý hình sự theo điều 161 Bộ luật hình sự.

Chuyện người cho thuê nhà không muốn công chứng hợp đồng có nguyên nhân chủ yếu là sợ phải đóng thuế. Theo quy định hiện hành, người cho thuê nhà phải đóng tổng cộng ba loại thuế:

– Thuế môn bài: 1 triệu đồng/năm đối với cá nhân, nếu tiền cho thuê nhà trên 1,5 triệu đồng/tháng. Đối với tổ chức có đăng ký kinh doanh cho thuê nhà thì mức thuế từ 1-3 triệu đồng/năm cho cả hoạt động có đăng ký kinh doanh.

– Thuế giá trị gia tăng: 3,8% doanh thu cho thuê nhà.

– Thuế thu nhập cá nhân: tùy theo thu nhập cụ thể.

Để "lách" thuế còn có tình trạng: các bên ký kết cùng lúc hai hợp đồng. Một hợp đồng với giá thực, một hợp đồng ra công chứng với giá thấp hơn nhiều để giảm thuế phải đóng.

Có trường hợp nêu lý do ngại thủ tục, như chị Đ.T.H. có căn nhà cho thuê tại P.14, Q.Tân Bình: "Tôi cũng muốn kê khai, nộp thuế đầy đủ nhưng thủ tục phức tạp quá. Năm trước, tôi cho thuê nhà cũng công chứng, kê khai thuế đầy đủ. Sau khi đến phường để viết hồ sơ, tôi phải chờ gần một tháng mới nhận được thông báo thuế. Sau đó, cứ mỗi tháng lại phải đi nộp thuế, lấy hóa đơn xuất cho bên thuê phiền phức quá nên sau khi hết hợp đồng, tôi quyết định cho thuê miệng với nhau, giá rẻ hơn chút nhưng không phải nộp thuế".

Hợp đồng vô hiệu

Theo nhiều luật sư, người thuê nhà nên yêu cầu hợp đồng công chứng vì nếu chủ nhà đơn phương hủy hợp đồng, đòi lại nhà trước thời hạn thì hầu hết bên thuê nhà phải chịu thiệt.

Một thẩm phán TAND TP.HCM cho biết nếu hợp đồng thuê nhà trên sáu tháng mà các bên không ký công chứng, tòa sẽ tuyên vô hiệu. Nguyên tắc xử lý vô hiệu là các bên trả cho nhau những gì đã nhận: bên cho thuê lấy lại nhà, bên thuê lấy lại tiền cọc. Các thỏa thuận về mất cọc, bồi thường tiền cọc sẽ không được xem xét.

Chính vì vậy, có nhiều doanh nghiệp vừa ký hợp đồng thuê nhà được vài tháng, bỏ tiền sửa chữa nhà, vận chuyển đồ đạc, tài sản đến nơi, chưa kịp hoạt động đã bị đòi lại nhà. Vậy mà bản án của tòa lại không buộc người cho thuê phải bồi thường thiệt hại của doanh nghiệp do việc "lật kèo" này vì cho rằng hợp đồng vô hiệu.

Có một số trường hợp khi tuyên bố hợp đồng vô hiệu, tòa cũng xét đến yếu tố lỗi của hai bên trong việc giao kết hợp đồng để buộc các bên cùng phải chịu trách nhiệm về thiệt hại. Có vụ việc tòa đã tuyên buộc mỗi bên phải chịu một nửa thiệt hại do việc kết thúc hợp đồng cho thuê nhà nhưng quan điểm này vẫn còn tranh cãi, có khi bị cấp phúc thẩm hủy án.

CHI MA

Làm theo pháp luật sao khó thế! Có thuê nhà mới biết để tìm được căn nhà thích hợp khổ như thế nào. Ngoài những việc cần chú ý như giá cả, diện tích, vị trí còn phải tính toán thêm chuyện kẹt xe, nước ngập và "lô cốt". Sau khi vất vả đi xem khoảng… 20 căn nhà mới lựa một căn tạm đáp ứng mọi nhu cầu, vợ chồng tôi đụng phải một vấn đề nan giải mà trước đây không để ý, đó là chuyện chủ nhà không chịu ký hợp đồng công chứng. Bà chủ căn nhà đường L nói chỉ cần biết phần tiền bà nhận là 1.000 đô/tháng, thuế má gì bên thuê lo và ký hợp đồng chỉ hai bên với nhau là đủ, ra công chứng chi cho phiền phức. Vì quá thích vị trí căn nhà, chúng tôi cố gắng thuyết phục bà. Chồng tôi phải ngồi liệt kê các mức thuế thu nhập cá nhân mà phía bà dự kiến sẽ phải đóng để chứng minh số thuế tối đa khoảng 100 đô/tháng. Tiếp theo, chúng tôi làm chuyện ngược đời là tăng giá thuê nhà lên 50 đô để chia sẻ thuế với bà. Cuối cùng bà chịu ra công chứng thì lại lòi thêm chuyện bà không phải là người đứng tên chủ quyền nhà. Người đứng tên là con bà chỉ chịu làm giấy ủy quyền tay cho bà. Cũng như không! Căn nhà ở đường N được kêu giá 1.100 đô/tháng, cũng giá "tịnh", không thuế. Chủ nhà chịu hợp đồng công chứng nhưng nói hợp đồng chỉ ghi tượng trưng 4-5 triệu đồng thôi. Ký thế này chẳng thà không ký. Mệt mỏi vì quá trình tìm nhà tôi đã bàn với ông xã hay là kệ, chấp nhận chuyện không công chứng, thế nhưng cũng không xong. Bà chủ nhà nói không công chứng không được vì công an địa phương biết rất rõ bà chuyên cho thuê nhà. Công ty môi giới bất động sản giới thiệu nhà thì gợi ý "giải pháp": ký thêm một hợp đồng nữa cho đủ giá trị, ghi là hợp đồng thuê… đồ đạc, thiết bị bên trong căn nhà. Khi thấy tôi ngần ngừ, người của công ty nói không sao đâu, chuyện ký hai hợp đồng như vậy là bình thường. Bên cạnh vài chủ cho thuê nhà nêu những lý do ngại phiền, tin nhau là đủ…, nhiều chủ nhà nói thẳng với chúng tôi lý do không ký hợp đồng công chứng là để khỏi đóng thuế. Tôi rất thích bà chủ nhà ở đường T khi bà thành thật nói sẽ ký hợp đồng công chứng giá 10/18 triệu đồng, "mình có ăn cũng phải đóng góp cho Nhà nước một phần, phần còn lại, nói thật, cũng phải "chi chút đỉnh" để mọi việc được thuận lợi". Tiếc là hẻm vào nhà của bà bị hàng quán chiếm nhiều quá, nếu không tôi đã tính trong bụng là sẽ chia sẻ với bà phần "chi chút đỉnh" để bà chịu công chứng hợp đồng với giá thật. Giá của những căn nhà mà chúng tôi đã xem không hề "vừa phải", nghĩa là nếu chủ nhà đóng thuế cũng không phải thiệt thòi gì, nghĩa vụ thuế như vậy thật ra đã được chủ nhà "chia" cho cả bên thuê nhà, vốn chẳng phải có trách nhiệm gì trong việc này. Cuối cùng sau mấy tháng trời chúng tôi mới tìm được một chủ nhà chịu ký hợp đồng công chứng (chịu đóng thuế). Nói vậy cho vui chớ thật ra phần "chịu" là của chúng tôi, vì chúng tôi đã phải chấp nhận thuê nhà giá cao hơn người thuê trước tới cả trăm đô/tháng dù thời điểm chúng tôi ký hợp đồng giá nhà cho thuê đang giảm mạnh. Thanh Châu (TP.HC

Theo: Tuổi trẻ

(công chứng : Bài viết được đăng tải nhằm mục đích nghiên cứu, giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo và có thể một số thông tin pháp lý đã hết hiệu lực tại thời điểm  hiện tại vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

Thông tư số 11/2011/TT-BTP ngày 27 tháng 6 năm 2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn thực hiện một số nội dung về công chứng viên, tổ chức và hoạt động công chứng, quản lý nhà nước về công chứng

Điều 1. Hồ sơ đề nghị bổ nhiệm, miễn nhiệm công chứng viên

1. Sơ yếu lý lịch theo quy định tại điểm e khoản 1 và điểm đ khoản 2 Điều 18 của Luật Công chứng phải được người đề nghị bổ nhiệm công chứng viên khai đầy đủ các nội dung theo Mẫu TP-CC-01 ban hành kèm theo Thông tư này.

2. Giấy chứng nhận sức khỏe quy định tại điểm g khoản 1 và điểm e khoản 2 Điều 18 của Luật Công chứng do cơ quan y tế có thẩm quyền từ cấp huyện trở lên cấp, trong đó có xác nhận rõ về việc người được cấp giấy chứng nhận có đủ sức khỏe để học tập và công tác.

3. Giấy tờ chứng minh là người được miễn đào tạo nghề công chứng, miễn tập sự hành nghề công chứng theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 18 của Luật Công chứng thì tuỳ theo từng trường hợp cụ thể là một trong các giấy tờ sau đây:

…..
Tag:

luật công chứng 2013

TẢI VĂN BẢN TẠI ĐÂY

Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTP ngày 19 tháng 01 năm 2012 của Bộ Tài chính – Bộ Tư pháp hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

1. Về phạm vi điều chỉnh: 

Thông tư này quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng được áp dụng đối với việc công chứng các hợp đồng, giao dịch, nhận lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng theo quy định của Luật Công chứng và Nghị định số 02/2008/NĐ-CP ngày 04/01/2008 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng.

2. Thông tư này áp dụng với các đối tượng sau đây:

a) Đối tượng nộp phí công chứng là cá nhân, tổ chức Việt Nam hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoài yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng.

b) Đơn vị thu phí công chứng bao gồm Phòng công chứng và Văn phòng công chứng (sau đây gọi là đơn vị thu phí).

TẢI VĂN BẢN TẠI ĐÂY

Nghị định số 04/2013/NĐ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng

Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001;

Căn cứ Luật Công chứng ngày 29 tháng 11 năm 2006;

Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Tư pháp;

Chính phủ ban hành Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng,

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng về công chứng viên, tổ chức và hoạt động công chứng và quản lý nhà nước về công chứng.

TẢI VĂN BẢN TẠI ĐÂY

Thông tư số 01/2014/TT-BTP ngày 03 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tư pháp hướng dẫn tập sự hành nghề công chứng

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

1. Thông tư này quy định về tập sự hành nghề công chứng, quản lý tập sự hành nghề công chứng, xử lý vi phạm và giải quyết khiếu nại, tố cáo về tập sự hành nghề công chứng.

2. Thông tư này áp dụng đối với người tập sự hành nghề công chứng, công chứng viên hướng dẫn tập sự, tổ chức hành nghề công chứng nhận tập sự, tổ chức xã hội – nghề nghiệp của công chứng viên, cơ quan quản lý nhà nước về công chứng và các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan. 

TẢI VĂN BẢN TẠI ĐÂY

Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng (ban hành kèm theo thông tư số 11/2012/TT-BTP ngày 30/10/2012 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp)

Điều 1. Bảo vệ quyền, lợi ích Nhà nước, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức

Công chứng viên có nghĩa vụ trung thành với Tổ quốc, vì lợi ích của nhân dân, bằng hoạt động nghề nghiệp của mình góp phần bảo vệ quyền, lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức trong xã hội.

Điều 2. Nguyên tắc hành nghề công chứng

Công chứng viên phải tuân thủ những nguyên tắc sau đây:

1. Tuân thủ Hiến pháp, pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Khách quan, trung thực khi thực hiện công chứng, không vì bất kỳ lý do nào mà làm ảnh hưởng đến chất lượng việc công chứng cũng như phân biệt đối xử với người yêu cầu công chứng.

…..

TẢI VĂN BẢN TẠI ĐÂY

Một số điểm bất cập của Luật Công chứng năm 2006

Luật Công chứng năm 2006 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 29/11/2006 (có hiệu lực ngày 01/7/2007) là văn bản pháp luật cao nhất của nước ta trong lĩnh vực công chứng, đánh dấu sự xã hội hóa sâu sắc trong lĩnh vực công chứng ở nước ta. Qua 04 năm triển khai thực hiện, Luật Công chứng đã chứng tỏ được nhiều ưu điểm tích cực, làm cho hoạt động công chứng chuyển biến mạnh mẽ cả về chất lượng và số lượng các tổ chức hành nghề công chứng, được dư luận xã hội đánh giá cao.

Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm trên, khi áp dụng trong thực tiễn hoạt động, Luật Công chứng vẫn còn tồn tại một số điểm bất cập, không phù hợp với thực tiễn như sau:

Luật Công chứng ra đời đã chứng tỏ được nhiều ưu điểm tích cực tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập

1. Về tiêu chuẩn bổ nhiệm công chứng viên quy định tại Điều 15, Điều 17:

Điều 15, Điều 17 Luật Công chứng quy định các trường hợp được miễn đào tạo và miễn tập sự nghề công chứng bao gồm những người: "Đã là thẩm phán, kiểm sát viên, điều tra viên; luật sư đã hành nghề từ ba năm trở lên, là giáo sư, phó giáo sư chuyên ngành luật, tiến sỹ luật, đã là thẩm tra viên cao cấp ngành toà án, kiểm tra viên cao cấp ngành kiểm sát; chuyên viên cao cấp, nghiên cứu viên cao cấp, giảng viên cao cấp trong lĩnh vực pháp luật". Có thể nói, những đối tượng được miễn đào tạo và tập sự nghề công chứng theo quy định trên là những người có chức danh chuyên ngành, có học hàm, học vị, họ là những người có trình độ pháp luật tương đối cao. Tuy nhiên, nghề công chứng là một nghề đặc thù, đòi hỏi ngoài những kiến thức về pháp luật và kiến thức về xã hội còn đặc biệt cần kỹ năng chuyên biệt riêng về công chứng. Thực tế đã chứng minh những trường hợp bổ nhiệm công chứng viên được miễn đào tạo và tập sự nghề chưa từng làm trong lĩnh vực công chứng trong thời gian qua khi hành nghề gặp rất nhiều lúng túng, điều này sẽ dẫn đến chất lượng đội ngũ công chứng viên không cao, và hệ quả kéo theo là các sản phẩm văn bản công chứng chất lượng thấp, đã có phát sinh những tranh chấp dân sự trong một số vụ việc từ hoạt động công chứng trong thời gian qua, hệ quả này sẽ còn kéo dài bởi phát sinh tranh chấp từ các văn bản công chứng không chỉ xảy ra trong một vài năm mà còn phát sinh nhiều năm sau đó.

Luật Công chứng không quy định việc hạn chế độ tuổi hành nghề công chứng, điều này còn chưa phù hợp bởi hoạt động công chứng ngoài đòi hỏi kỹ năng về nghiệp vụ, công chứng viên còn cần có tư duy về nghiệp vụ sắc bén, đòi hỏi cần có sự tinh thông và "nhạy cảm" trong nghề nghiệp. Nếu công chứng viên hành nghề cao tuổi sẽ bị hạn chế về sức khoẻ, không đáp ứng được các yêu cầu trên.

2. Về trình tự, thủ tục chung công chứng Hợp đồng, giao dịch quy định tại Điều 35, Điều 36:

Quy định tại khoản 1 Điều 35, Điều 36  về các giấy tờ cần nộp trong hồ sơ yêu cầu công chứng khá chi tiết, tuy nhiên quy định một số điểm còn chung chung, dẫn đến khi áp dụng trong thực tiễn còn nhiều cách hiểu khác nhau, không thống nhất giữa các tổ chức hành nghề công chứng như quy định về: "Bản sao giấy tờ tùy thân" và "Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có". Đây là những quy định mở, nhằm trao quyền chủ động cho công chứng viên trong việc đưa ra các yêu cầu làm căn cứ cho việc chứng minh tính hợp pháp, tính xác thực của các Hợp đồng, giao dịch. Tuy nhiên, đây cũng là nguyên nhân dẫn đến việc áp dụng pháp luật tuỳ tiện để lôi kéo khách hàng hoặc sách nhiễu khách hàng. Luật Công chứng không thể quy định chi tiết các giấy tờ cụ thể trong từng trường hợp, nhưng nên quy định trong cùng một trường hợp thì những loại giấy tờ nào có thể chấp nhận được để có sự "chuẩn hóa" việc áp dụng pháp luật trong hoạt động công chứng.

Về trình tự các bước công chứng còn chưa phù hợp với thực tế như khoản 2 Điều 35 quy định: "…Khi nộp bản sao thì người yêu cầu công chứng phải xuất trình bản chính để đối chiếu", việc xuất trình bản chính để đối chiếu ngay sau bước nộp hồ sơ yêu cầu công chứng chưa phù hợp. Trên thực tế việc đối chiếu các giấy tờ bản chính với các giấy tờ nộp trong hồ sơ yêu cầu công chứng chỉ được thực hiện trước thời điểm công chứng viên cho người yêu cầu công chứng ký vào hợp đồng, giao dịch, việc này tránh cho người yêu cầu công chứng phải xuất trình bản chính hai lần, dễ gây tình trạng phiền toái, nhầm lẫn, mất giấy tờ gốc. Mặt khác nếu khách hàng xuất trình bản chính để kiểm tra đối chiếu tại thời điểm nộp hồ sơ yêu cầu công chứng, thì thời điểm ký công chứng, công chứng viên vẫn phải yêu cầu khách hàng xuất trình bản chính một lần nữa để công chứng viên nhận dạng người, đối chiếu giấy tờ tùy thân và tránh trường hợp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đã được chủ sở hữu, chủ sử dụng tài sản đưa vào một giao dịch khác.

Khoản 3 Điều 35 quy định việc thụ lý "ghi vào sổ công chứng" ngay sau bước tiếp nhận hồ sơ cũng chưa phù hợp. Thực tế việc ghi vào sổ công chứng chỉ được thực hiện sau bước đóng dấu công chứng (hoàn thành việc công chứng), vì rất nhiều trường hợp khách hàng nộp hồ sơ yêu cầu công chứng, hẹn ngày đến ký nhưng lại thay đổi ý định giao kết, do vậy để tránh việc tẩy xóa sổ công chứng, việc ghi vào sổ công chứng thực tế chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn tất việc công chứng.

3. Quy định về địa điểm công chứng tại Điều 39:

Theo quy định việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, trừ các trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng. Vậy "Lý do chính đáng khác" là gì?, việc quy định chung chung dẫn đến các tổ chức hành nghề công chứng lợi dụng các lý do để thực hiện công chứng ngoài trụ sở, làm cho vấn đề công chứng ngoài trụ sở thành vấn đề "nóng", rất khó quản lý trong thời gian qua.

4. Về quy định công chứng Hợp đồng thế chấp bất động sản tại Điều 47:

Khoản 3, Điều 47 quy định về việc công chứng một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải do công chứng viên đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu thực hiện công chứng trừ trường hợp công chứng viên công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu chuyển sang tổ chức hành nghề công chứng khác hoặc không còn hành nghề công chứng. Tuy nhiên trên thực tế có trường hợp công chứng viên công chứng lần đầu không rơi vào hai trường hợp trên, mà chỉ đang nghỉ phép hoặc đi vắng một thời gian, nếu áp dụng quy định trên thì phải chờ công chứng viên đó trở lại làm việc, như vậy tổ chức hoặc cá nhân có nghĩa vụ được bảo đảm có thể bị bỏ lỡ mất cơ hội kinh doanh vì phải mất thời gian chờ đợi công chứng viên về ký.

5. Quy định về chế độ lưu trữ hồ sơ công chứng Điều 54:

Khoản 2, Điều 54 quy định: "Bản chính văn bản công chứng phải được lưu trữ trong thời hạn ít nhất là hai mươi năm; các giấy tờ khác trong hồ sơ công chứng phải được lưu trữ trong thời hạn ít nhất là năm năm". Quy định trên còn chưa phù hợp vì hồ sơ lưu trữ có một vai trò đặc biệt quan trọng trong việc phục vụ điều tra, xác minh nếu việc công chứng xảy ra tranh chấp, kiện cáo, mà các giấy tờ có liên quan trong hồ sơ yêu cầu công chứng là những căn cứ rất quan trọng để chứng minh tính xác thực, tính hợp pháp của văn bản công chứng, hơn nữa hồ sơ công chứng còn thể hiện quá trình tác nghiệp của công chứng viên trong giải quyết việc yêu cầu công chứng, nếu hồ sơ công chưng lưu trữ thời hạn 5 năm đã tiến hành tiêu huỷ các giấy tờ khác trong hồ sơ chỉ còn văn bản công chứng, thì khi phát sinh tranh chấp sẽ không còn chứng cứ để phục vụ công tác điều tra, xác minh. Do vậy nên quy định thời hạn lưu trữ các giấy tờ khác trong hồ sơ yêu cầu công chứng và văn bản công chứng phải cùng thời hạn như nhau vì phát sinh tranh chấp trong hoạt động công chứng không xảy ra trong một vài năm mà có thể kéo dài nhiều năm sau đó.

6. Về quy định thu thù lao công chứng và các chi phí khác tại Điều 57:

Quy định việc thu thù lao công chứng khác do tổ chức hành nghề công chứng xác định, và chi phí khác do người yêu cầu công chứng và tổ chức hành nghề công chứng tự thoả thuận. Quy định trên còn chưa được phù hợp bởi dù mức thù lao và chi phí khác do tổ chức hành nghề công chứng xác định hay  thoả thuận với khách hàng thì người chịu thiệt thòi cuối cùng vẫn là người yêu cầu công chứng, hơn nữa đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn tới việc cạnh tranh không lành mạnh của các tổ chức hành nghề công chứng trong thời gian qua. Do vậy nên quy định một mức giá chung mức thù lao công chứng và chi phí khác cho tất cả các tổ chức hành nghề công chứng trong cả nước hoặc ít nhất cũng trong một địa phương nhất định, tránh việc nơi thì người yêu cầu công chứng được lợi vì trả chi phí thấp, nơi thì lại phải trả chi phí cao, tạo nên sự bất công bằng trong việc hưởng dịch vụ công chứng của người dân.

7. Về quy định việc khiếu nại trong hoạt động công chứng tại Điều 63:

Điều 63 chỉ quy định duy nhất một trường hợp giải quyết khiếu nại về hành vi từ chối công chứng của công chứng viên, trong khi đó hoạt động công chứng có rất nhiều các trường hợp khiếu nại như: Hành vi công chứng trái pháp luật của công chứng viên; hành vi thu phí công chứng sai quy định của tổ chức hành nghề công chứng…. Nếu rơi vào những trường hợp trên, áp dụng Luật Công chứng sẽ có các cách hiểu khác nhau:

Thứ nhất: Giải quyết theo Luật Khiếu nại tố cáo;

Thứ hai: Khởi kiện ra Toà theo Điều 45 Luật Công chứng;

Thứ ba: Giải quyết tương tự theo Điều 63 Luật công chứng.

Do quy định chưa rõ ràng nên các cơ quan quản lý nhà nước về công chứng thường gặp khó khăn khi áp dụng việc giải quyết khiếu nại những trường hợp trên, và vẫn còn những quan điểm khác nhau tồn tại.

Từ những bất cập trong áp dụng thực tiễn hoạt động như trên, Luật Công chứng năm 2006 cần sớm được nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung, khắc phục những hạn chế chưa phù hợp, nhằm tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho tiến trình thực hiện chủ trương xã hội hoá hoạt động công chứng mà đảng và Nhà nước ta đã lựa chọn, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước và hội nhập với nền kinh tế thế giới.

Nguồn: Bộ Tư Pháp