Mua bán nhà ở không cần công chứng

Câu hỏi:

Chào Trung tâm tư vấn Luật Hoàng Phi,

Tôi có một câu hỏi mong được trung tâm giải đáp: Những trường hợp nào thì việc mua bán nhà ở không cần công chứng, chứng thực mà vẫn hợp pháp?

Trả lời:

Chào bạn, với câu hỏi của bạn Luật Hoàng Phi xin được giải đáp như sau:

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 122 Luật Nhà ở 2014 hiện hành thì:

"1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng".

Như vậy, khoản 1 quy định về các trường hợp mua bán nhà ở phải công chứng chứng thực. Tuy nhiên tại khoản 2 đã quy định loại trừ khoản 1 về các trường hợp mua bán nhà ở không cần công chứng chứng thực (chỉ công chứng, chứng thực nếu các bên có nhu cầu), đó là: mua bản nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Cơ quan có thẩm quyền chứng thực chữ ký có yếu tố nước ngoài

Câu hỏi:

Anh chị tôi có 1 cháu đi du học ở Canada. Anh chị tôi đã làm giấy ủy quyền (viết bằng tiếng anh) cho 1 người bạn bên Canada làm bảo lãnh cháu trong thời gian cháu học tập bên đó. Khi tôi muốn xác nhận là anh chị tôi đã ký vào văn bản đó thì tôi có thể chứng thực ở cơ quan nào? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Hoàng Phi. Với câu hỏi này chúng tôi xin trả lời như sau:

Căn cứ theo Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng 2 năm 2015 quy định về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch quy định về thâm quyền và trách nhiệm chứng thực như sau:

1. Phòng Tư pháp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Phòng Tư pháp) có thẩm quyền và trách nhiệm:

a) Chứng thực bản sao từ bản chính các giấy tờ, văn bản do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền của Việt Nam; cơ quan, tổ chức có thẩm quyền của nước ngoài; cơ quan, tổ chức có thẩm quyền của Việt Nam liên kết với cơ quan, tổ chức có thẩm quyền của nước ngoài cấp hoặc chứng nhận;

b) Chứng thực chữ ký trong các giấy tờ, văn bản;

c) Chứng thực chữ ký của người dịch trong các giấy tờ, văn bản từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt, từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài;

d) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản là động sản;

đ) Chứng thực văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản mà di sản là động sản.

Trưởng phòng, Phó Trưởng phòng Tư pháp thực hiện chứng thực các việc quy định tại Khoản này, ký chứng thực và đóng dấu của Phòng Tư pháp.

2. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) có thẩm quyền và trách nhiệm:

"a) Chứng thực bản sao từ bản chính các giấy tờ, văn bản do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp hoặc chứng nhận;

b) Chứng thực chữ ký trong các giấy tờ, văn bản, trừ việc chứng thực chữ ký người dịch;

c) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản là động sản;

b) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

đ) Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở;

e) Chứng thực di chúc;

g) Chứng thực văn bản từ chối nhận di sản;

h) Chứng thực văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản mà di sản là tài sản quy định tại các Điểm c, d và đ Khoản này".

Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện ký chứng thực và đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, bạn có thể đến ủy ban nhân dân cấp xã hoặc phòng tư pháp quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh để chứng thực chữ ký của anh chị bạn.

Chứng minh thư hết hạn sử dụng có chứng thực được không?

Câu hỏi: 

Tôi là Nguyễn Thị Liệu.  Ngày 23/10/2015 tôi có đến UBND xã để chứng thực chứng minh thư. Tuy nhiên cán bộ tư pháp kiểm tra và đã từ chối chứng thực chứng minh thư cho tôi với lý do chứng minh của tôi đã hết hạn sử dụng và không  được chứng thực nữa. theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc từ chối chứng thự chứng minh của tôi của cán bộ tư pháp xã là đúng hay sai?

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Hoàng Phi. Với câu hỏi này chúng tôi xin trả lời như sau:

Một giấy tờ, văn bản được chứng thực bản sao từ bản chính khi có đủ hai điều kiện:
Điều kiện thứ nhât, người yêu cầu xuất trình bản chính theo quy định tại khoản 5, Điều 2 củaNghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 06/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch: "Bản chính" là những giấy tờ, văn bản do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cấp lần đầu, cấp lại, cấp khi đăng ký lại; những giấy tờ, văn bản do cá nhân tự lập có xác nhận và đóng dấu của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền;

Điều kiện thứ 2, bản chính đó được dùng làm cơ sở để chứng thực bản sao; có nghĩa bản chính đó không vi phạm một trong các trường hợp sau đây:

–  Bản chính bị tẩy xóa, sửa chữa, thêm, bớt nội dung không hợp lệ.

–  Bản chính bị hư hỏng, cũ nát, không xác định được nội dung.

–  Bản chính đóng dấu mật của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc không đóng dấu mật nhưng ghi rõ không được sao chụp.

–  Bản chính có nội dung trái pháp luật, đạo đức xã hội; tuyên truyền, kích động chiến tranh, chống chế độ xã hội chủ nghĩa Việt Nam; xuyên tạc lịch sử của dân tộc Việt Nam; xúc phạm danh dự, nhân phẩm, uy tín của cá nhân, tổ chức; vi phạm quyền công dân.

–  Bản chính do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền của nước ngoài cấp, công chứng hoặc chứng nhận chưa được hợp pháp hóa lãnh sự theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

–  Giấy tờ, văn bản do cá nhân tự lập nhưng không có xác nhận và đóng dấu của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền"  (Điều 22 Nghị định 23/2015/NĐ-CP)

Như vậy, một chứng minh nhân dân đã hết hạn sử dụng không phải một trong các trường hợp không được chứng thực bản sao từ bản chính. Do đó, việc từ chối của cán bộ tư pháp hộ tịch là chưa đúng quy định pháp luật.

Thủ tục công chứng với bất động sản được thế chấp 2 lần

Câu hỏi:

Chào Trung tâm tư vấn Luật Hoàng Phi, tôi có một câu hỏi muốn nhờ trung tâm giải đáp: Tôi có một căn hộ đang thế chấp ở Ngân hàng BIDV chi nhánh Thái Hà, bây giờ tôi muốn dùng tiếp căn hộ trên đảm bảo nghĩa vụ khác thì Hợp đồng thế chấp sau tôi có phải tìm công chứng viên đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu thực hiện công chứng không ?

Trả lời:

Chào bạn, chúng tôi xin tư vấn về vấn đề của bạn như sau:

Theo Điều 54 Luật Công chứng 2014 hiện hành:

"1. Việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.

2. Trường hợp một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu.

Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo đó"

Như vậy, theo Luật Công chứng hiện hành, bạn không cần tìm đến đúng Công chứng viên đã công chứng hợp đồng thế chấp đầu tiên mà chỉ cần đến Văn phòng/phòng Công chứng đã công chứng Hợp đồng thế chấp lần đầu đó để công chứng Hợp đồng sau.